国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》访问时指出，由人类第四次工业革命所带动的极客经济所制造出来的工作，周期较短，外来雇员租用私宅的时期相应缩短，而私宅空置期则被拉长，这对出租市场不利。
极客经济（Geek Economy）蔚为风潮，集体出售活动也越来越红火，但市场分析师认为这两大趋势仍无法提振本地出租市场的表现，以及带动租金回弹。
国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》访问时指出，由人类第四次工业革命所带动的极客经济所制造出来的工作，周期较短，外来雇员租用私宅的时期相应缩短，而私宅空置期则被拉长，这对出租市场不利。
何谓极客？
据了解，极客是指在互联网时代创造全新商业模式、尖端技术与时尚潮流的人。他们在经济中所发挥的影响力，已逐渐从非主流转为强势。
邱瑞荣认为，当前的外来人才无法增添对本地私宅的需求。同过去不同的是，诸如面簿一类的跨国企业，外国员工被派驻我国的时间都不长，租约也变短。政府在不久前宣布私人住宅的最低居住期从六个月减至三个月，相信是考虑到这个新趋势。
一般来说，这类跨国企业员工的薪资不高。相关企业以能够上市为目标，即使未上市也能通过集资获得极高估值，像优步（Uber）就是一例。员工通常都得到大量股票选购权，也寄望能在公司上市时一朝暴富。
相应的，这些外来员工的住宿配套并不优渥，一般都会共租私宅，而租金预算介于1500元至3000元。
与此同时，我国近期就业市场情况不佳，也给出租市场蒙上阴影。根据人力部发布的数据，本地今年首两个季度工作岗位减少近1万7000个。
邱瑞荣说：“这并不是减少1万7000个人头，而是有这个净总数的工作消失，实际减少的就业人数可能是3万人。除非就业市场好转，否则我还是感到悲观。”
谈到当前私宅市场的租金收益率，他表示，若根据官方的价格指数和租金指数来计算，并无法反映出实际情况。
例如，按照计算，在今年第二季的租金收益率，代表高档私宅的核心中央区（CCR）是3.16％，代表中档私宅的其他中央区（RCR）是3.62％，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）为2.75％。在2013年第二季，这三个地区的租金收益率分别是3.18％、3.49％和3％。相比之下，四年间的数据差距似乎不大。
邱瑞荣解释，价格指数涵盖竣工和兴建中的私宅，而租金指数只有竣工单位，两个数据并不对称。此外，租金指数也没有把空置率考虑在内。
今年首两季的空置率是8.1％，按推算相当于一年内有两个月空置。可是，根据他的观察，目前许多私宅空置期达半年，仍是平常的事情。
另一方面，富瑞（Jefferies）刚发布的最新报告也指出，尽管大量私宅集体收购活动，会减少市场上私宅数量，但这一波集体收购潮，却不会像过去一样带旺出租市场，促使租金回弹，因为市场仍供过于求。
报告统计，从2016年至今已有2000个私宅单位获集体收购，另有6000个单位在洽商当中。
报告提醒，即使假设共有8000个单位进行集体收购，在未来三年里，市场上的私宅单位仍然比需求多20％。相比之下，在2005年至2007年之间，需求却是市场供应的八倍。
报告认为，除非我国人口增长加速、集体出售活动更加稳定、住宅共享的过渡性需求改善，以及私宅供应减少，全岛的空置率与租金才可能会有起色。
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