房地产集体出售必须通几关？

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集体出售的热潮从去年一直延烧到今年。有些屋主通过集体出售赚得钵满盆满，有些屋主成了反对集体出售的“钉子户”，多数没有经历过集体出售的屋主，对于这个过程还是一头雾水。接下来几期《房地产解码》，将带你了解集体出售相关的知识和注意事项，本期首先介绍集体出售的基本流程。

根据分层地契法规定，只要是把两个或更多单位卖给同一买家，就属于集体出售。一般人熟悉的集体出售，多是指把整栋公寓卖给发展商重新发展。

从启动集体出售进程，到成功卖出项目，可大致分为准备出售、推出销售和签订协议三个阶段。如果单看媒体报道，你可能觉得一个项目推出后不久就能找到买家，顺利成交；事实上，从最初筹备策划到最后搬离单位，是一个相当繁琐和漫长的过程。

如果一名业主希望所住的公寓集体出售，首先要寻找志同道合的业主，成立集体出售委员会。这个委员会的工作包括与更多业主沟通，动员他们加入集体出售行列，并寻找合适的销售和法律顾问，从而推动集体出售进程。

委员会的首要任务，通常是让全体业主签署集体出售协议。这往往是前期准备中最艰难的过程，许多项目因为无法获得足够业主同意，迟迟无法推出市场。

根据规定，屋龄在10年以上的项目要集体出售，必须取得至少80％业主同意。屋龄未满10年的房地产，则需要至少90％业主同意。若是没有争取到足够业主同意，这一轮集体出售进程就告一段落，现有条例规定要等上两年才可以重启新一轮。这是为了避免不愿出售单位的业主被其他业主骚扰。

在争取多数业主同意的当儿，委员会也要接洽房地产经纪公司和法律顾问。房地产经纪公司为屋主提供集体出售咨询服务，包括请独立估价师为项目估价、协助集体出售委员会办理相关手续，以及策划如何向发展商推销这个项目。法律顾问则负责拟定相关法律文件，包括买卖双方最终签订的集体出售协议。

在获得多数业主同意，并制定销售计划后，这个项目就可以正式推出市场寻找买家。房地产经纪公司会在报章上刊登广告，邀请有兴趣的发展商出价投标。

找到出价最高的买家，谈妥买卖条件后，就可以签订集体出售协议。如果这宗交易没有获得100％业主同意，就要向分层地契局提交集体出售申请。集体出售交易要得到当局批准，才算正式完成。

交易完成后，屋主可以选择马上搬离住处，或是在规定期限内搬离。发展商通常会给屋主三到六个月时间寻找新住处。在此期间，屋主如果要留在现有单位，就得向发展商缴纳租金，并继续支付公寓管理费和房地产税等。

一个项目从准备出售到成功卖出，最短也要一两年时间，期间各个环节都充满变数，可能令整个过程一再延长，甚至中途夭折，必须从头再来。因此，一旦决定集体出售，就要做好打“持久战”的准备。

根据规定，屋龄在10年以上的项目要集体出售，必须取得至少80％业主同意。屋龄未满10年的房地产，则需要至少90％业主同意。

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