回顾与展望
金融篇
本报根据金管局网站的房贷数据计算，2015年11月本地房贷同比增长4.6％至1843亿元，是2007年4月以来的最缓慢增长。相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％。
胡渊文 报道
yuanwen@sph.com.sg
前几年政府出重拳为房地产市场降温，本地房地产价格稳步下滑，使得房屋贷款的增长也减速，去年放慢到2007年以来的最低水平。
分析师预计，本地接下来的房贷增长将进一步放慢，贷款质量也会退步。
本报根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算，2015年11月本地房贷同比增长4.6％至1843亿元，是2007年4月以来的最缓慢增长。
相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％。由于2007年起美国联邦储备局频频减息，本地利率顺势往下跌，这带动房贷增长加速。
上半年房贷增长
预计进一步放慢
本地房贷增长曾于2006年6月陷入谷底，同比增长2.1％。2004年至2006年期间，联储局曾连续17次上调利率，从1％上调到5.25％。
时隔近十年，联储局终于在12月宣布加息25个基点，市场预计当局接下来会逐步加息，从而带动本地利率走高。
华侨银行经济师林秀心指出，随着利率上升，降温措施限制买家需求，2016年房地产市场会继续面对挑战。由于市场情绪谨慎，私宅市场的供应过度，2016年上半年房贷增长预计会进一步放慢。
惠誉新加坡（Fitch Ratings Singapore）金融机构高级董事黄洧腾说：“我们预计今年房屋贷款会放慢，因为房地产一手和二手市场持续疲软。”
他预计，未来的房贷增长推动力，主要来自于自住型买房贷款，以及房屋建成后的放款（drawdown），但疲软的经济加上移民政策收紧导致家庭增长的放慢，这会限制房贷的增长速度。
金管局的房贷数据指的是银行实际发放的贷款，当贷款人购买尚未建成的项目时申请的贷款其实还不包括在内，只有当项目完工后银行发放贷款时才算在内。一般新项目会花几年时间完工，这意味着几年前房地产市场火热时候申请的贷款，陆续在这几年发放。
本地私宅价格于2013年第三季开始下滑，这个买家需求的放缓不会立刻导致房贷放缓，而是有两三年的间隔。
除了增长放缓，房贷的质量也是市场关注的焦点。
黄洧腾预计，未来本地房贷的质量会略微下降，今年房贷拖欠付款将比去年高，但房贷质量不太会急速恶化，除非失业率和利率激增。不过，他不认为2016年短期利率会显著上扬。
此外，2009年以来推出的一系列房地产降温措施，包括额外买家印花税（ABSD）、总偿债比率（TDSR）和房贷与价值比率（Loan-to-Value，简称LTV），应该会限制房贷质量的下滑幅度。
有分析师认为，降温措施最早明年下半年放宽，最有可能的是减少额外买家印花税，但总偿债比率应该不会解除。
金管局去年11月发布的《金融稳定评估》报告指出，假设利率调高3个百分点，我国各个收入阶层中位数家庭的房贷债务依然是可控的；如果家庭收入减少10％，我国家庭仍然能够偿还房贷。
根据三家本地银行最新的业绩报告，截至去年9月底，银行房贷的不良贷款比率仍然维持在较低的水平。
星展银行公布的数据显示，截至9月底私宅和组屋贷款的不良贷款比率分别为0.13％和0.42％，不超过三年的平均水平。
华侨银行同期的房贷不良贷款率为0.5％，与之前三个季度保持在同样水平。
去年房贷再融资需求大增
大华银行的房贷不良贷款比率是1.0％，比一年前增加0.1个百分点。
另一方面，本地利率攀高使得去年房贷再融资需求大增。
星展集团总裁高博德（Piyush Gupta）在第三季业绩报告会上指出，房贷再融资需求强劲，银行去年首三季的房贷总额增长50亿元，前年则增长40亿元。
本地贷款人纷纷从与三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）或三个月新元掉期利率（SOR）挂钩的配套，转向固定利率或定存利率配套。三个月SIBOR去年增幅达145％，从年初的0.46％上扬至1.13％。
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