理财锦囊
胡渊文
yuanwen@sph.com.sg
不少贷款者最近一再询问，应不应该再融资？要选哪个配套更好？有人担心，银行随时会调高利率，不论签什么配套都省不了多少利息。理财专家和房贷顾问认为，要选哪种配套视个人情况而异，不过基本上都比较推荐固定利率配套或定存利率配套。
随着美国于去年12月正式启动加息，本地基准利率又呈上升势头，三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）日前已经超过1.2％，为七年来的最高水平。
经济师预测，美国今年会有三次加息，三个月SIBOR年底可能会上扬到2％左右。
三个月SIBOR走高，不仅影响到贷款利率和SIBOR挂钩的人士，银行也因为基准利率走高，逐渐调高其他房贷配套的利率。
有些固定利率配套推出不久，就因为市场需求热烈而悄然消失，或是更换了利率。
相当受欢迎的固定存款利率配套，不久前就因为银行调高定存利率，使得贷款利率上扬。
不少贷款者最近向理财专家和房贷顾问询问，应不应该再融资？要选哪个配套更好？有人担心，银行随时会调高利率，不论签什么配套都省不了多少利息。
目前市面上的房贷配套主要分为三大类：和基准利率挂钩的配套、和银行内部利率挂钩的配套，以及固定利率配套。
和基准利率挂钩的配套在全球金融危机爆发后特别受欢迎，因为市场利率走低，配套相当透明。它主要和新元银行同业拆息率或新元掉期利率（SOR）挂钩，但市场利率跌得快，起得也快。这类配套过去两年逐渐失宠，贷款人多数不会选择SIBOR或SOR配套，反而要把房贷转换为其他相对稳定的配套。
所谓的固定利率配套，前一年到三年的利率是固定的，一般比其他配套首几年的利率高出一点，固定期过了便与基准利率或银行内部利率挂钩。
与银行内部利率挂钩的配套，可分为现行利率（board rate）以及固定存款利率两种。现行利率最大的缺点是不透明，银行可自行调整。
虽然银行也可以调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付给定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用。
推荐固定利率配套和定存利率配套
理财专家和房贷顾问认为，要选哪种配套视个人情况而定，不过基本上比较推荐固定利率配套或者定存利率配套。
房贷比较网站MortgageWise.sg执行董事吴尚宇指出，贷款人在选择的时候主要可考虑三个因素——房地产的持有期、对利率走势的展望以及银行提供的促销（例如现金回扣）。
吴尚宇说：“我们问客户的第一个问题是，你计划持有这个房地产多久？如果他们计划在两到三年内卖出，那最好的选择是固定利率配套，因为利率接下来只会升不会跌，唯一的不确定性是升多快。”
吴尚宇说，如果客户计划长期持有房地产，那就要考虑其他因素。他说：“一般上在利率走高的环境下，我们不看好SIBOR或者现行利率配套，因为这两个利率会率先上扬，特别是SIBOR。”
他从一年多前就推荐定存利率配套。他指出，根据过去30年的12个月定存利率为基准，这种配套波动小，变化也比SIBOR来得慢。
个人理财顾问公司星融（SingCapital）总裁谢诏全说：“在目前的环境中，我大力推荐固定利率配套。虽然美国联储局预计会逐渐加息，但货币市场的波动可能会推动SIBOR和SOR。”
SIBOR和SOR除了受美国利率走势影响，一定程度上也和新元汇率挂钩，当新元兑美元贬值时，本地利率会上扬，直接影响房贷利率。
不过谢诏全指出，目前市面上吸引人的固定利率配套不多，例如联昌国际不久前推出两年锁定期1.78％的配套，上个星期开始已经不再接受申请了，原因是市场需求太过热烈。
除了固定利率，他同样也推荐定存利率配套。
对于再融资数额不大的贷款人来说，新加坡房屋贷款有限公司房贷顾问周扬建议，可选择定存利率配套。
他指出，固定利率配套只有一到三年的利率是固定的，之后还是会转换为浮动利率，例如和现行利率或SIBOR挂钩，届时利率可能会比锁定期高出不少。若到时贷款剩余数额不大，可能无法申请到吸引人的再融资配套，而定存利率配套锁定期过后仍然和定存利率挂钩，相对来说比较稳定。
如果再融资数额高，吴尚宇建议贷款人可考虑锁定期较长的固定利率配套，如三年甚至四年。因为目前利率走势看涨，若是现在选择两年期固定利率配套，等到两年后再融资，到时候的利率可能会高出不少，应该趁现在锁定相对较低的利率，减少利率大涨带来的风险。
再融资 须注意
房贷专家也提醒贷款人，再融资的时候不要忘记律师费、补偿费用（breakage fee）、总偿债比率等细节。
从2012年起，不少银行已经取消了律师费和估值费用的津贴。律师费一般为2000元左右，如果摊在两年期上，每个月的额外费用相当于83元，你应该算一下是否仍然能通过再融资省下一笔利息。
吴尚宇说，不少人不清楚一些银行收取补偿费用。例如和三个月SIBOR挂钩的配套，银行每三个月会调整配套所追踪的SIBOR率。若要再融资，必须这一天赎回贷款，不然就得支付补偿费用，例如贷款额的0.5％，这可不是笔小数目。
金管局在2013年6月推出房贷总偿债率（TDSR）条例，规定每月贷款偿债率不可超过收入的60％，适用于以投资为目的的房地产。吴尚宇提醒，信用卡的最低付款也计算在TDSR内，因此在申请贷款时不要用信贷去购买高价格产品服务。
赞
