2016年房地产特辑
如果政府为现有降温措施松绑，房地产买气就会提高。高档私宅价格有可能在2018年就回弹，即比整个市场更早回弹。现在，投资者身处很好的窗口，可以权衡并决定买房，不然就会为时已晚。
韩焕美 陈金道／文
过去三年，核心中央区（Core Central Region，简称CCR）的私宅交易量逐年下滑，从2013年的3452个交易，下降至2014年的1775个交易，再下降至2015年的1674个交易。
一系列的房地产降温措施，造成更少具规模的投资级别新房地产项目推出市场。买家都在等待价格出现更大的调整，才愿意采取进一步的行动。世邦魏理仕（CBRE）认为，这为买家提供了一个购买高档私宅的窗口。
总偿债率框架
政府推出的房地产降温措施，对缩减本地和海外投资者的买房胃口，扮演了重要的角色。最有效的降温措施莫过于总偿债率（TDSR）框架，将买房者所有债务的每月摊还款额限制在不超过收入的60％。
总偿债率加上尤其是针对外国和永久居民买房者的额外买家印花税（ABSD），大幅缩减了房地产需求。相对中档和大众私宅，高档私宅的价格较高，因此受降温措施的影响也更大。
在2011年12月8日或之后，向政府购买土地发展项目的发展商，必须在五年期限里完成销售所有的单位，否则就得支付相等于土地价格10％的ABSD以及利息。
从2013年1月12日起，这个ABSD上调至土地价格的15％外加利息。此外，受合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例限制的发展商，在项目落成后的两年内，也需要售出所有单位，不然它们需要支付一笔延长费，这笔延长费是按土地价格和未售出单位比例计算。
尽管过去几年，整体房地产需求下滑，高档私宅领域仍见一些销售活动。买家知道，现在豪宅的价格已更加实际，因为核心中央区价格指数分别在2014年和2015年下滑了4.1％和2.5％。
一些刚落成或即将落成的豪宅，由于买家能看到成品，也有助高档私宅的销售。譬如，根据买卖禁令数据，优景苑（Goodwood Residence）分别在2014年和2015年售出52个和38个单位。这些单位中，绝大部分面积超过2200平方英尺，大部分售价在400万元或以上。
Ardmore Three项目在2015年卖出四个约1800平方英尺的单位，平均售价是600万元。另一个高档私宅项目Leedon Residence，则在2015年卖出75个单位，绝大部分的面积超过2100平方英尺，售价在400万或以上。
单单今年2月，就有9个价值千万元的豪宅单位成交，从中可以看出人们对豪宅的兴趣不减。当中包括Bishopsgate Residences、Boulevard Vue、丽嘉登苑（Ritz-Carleton Residences）和TwentyOne Angullia Park。相对来说，2014年和2015年分别只有20个和17个相同价位的豪华公寓单位成交，它们所处的地点包括雅茂园（Ardmore Park）、卡斯加登径（Cuscaden Walk）和汤林生路（Tomlinson Road）。
大部分的豪宅买家是经过长期考虑，斟酌了他们的选择以及经济情况后，才作出决定。作为掌握信息的知情投资者，他们知道应花多少钱，来购买核心中央区的房地产。房价趋软，为投资者和自住型买家都带来了拥有高档房地产的窗口。
最新一个推出的豪宅项目是Carinhill Nine。这个项目将建有一条行人天桥，能直接连到百利宫（Paragon）购物中心，这也就是说，通往伊丽莎白医院相当便利。整个项目共有268个单位，约89％的单位面积介于592至1324平方英尺，其中134个单位已在3月初以每平方英尺平均2500元的价格售出。良好的销售反应，为高端市场带来了振奋力量，预料将能带动即将在今年底推出的Marina One 第二大楼（521个单位）的销售反应。
包括Cairnhill Nine在内，核心中央区未来的非有地私宅单位供应，截至2015年底共计2500个。传统上，第9、第10、以及第11邮区的所有新私宅供应，都来自一些屋龄较大项目的集体出售活动。
近年来，由于屋主对集体出售项目的售价抱有较高期许，而集体出售条例却更严格，再加上房地产降温措施等因素，通过集体出售活动售出的土地供应几乎干涸。
高档私宅价值有所保障
不过，在滨海湾等新兴高档区，政府还能划出新的住宅地段。在那之前，未来几年的房地产推出市场，也就只有这2500个高档私宅单位可以买卖。
属于2016年上半年政府售地名单的第9邮区马丁广场（Martin Place）地段如果在今年顺利售出，会为高档私宅供应增添455个单位。即使如此，高档私宅仍只占所有房地产供应的一小部分。因此，相对整个房地产市场，高档私宅的价值有所保障。
2015年，核心中央区的房地产转售需求上升，预计今年会继续上扬。2015全年的非有地核心中央区私宅转售买卖禁令有1200个，是当地新私宅需求的三倍，相对2014年的水平上升35％。
买家对转售高档私宅有兴趣，因为这些单位面积较大，而且属于永久地契。约40％的转售高档私宅的价格介于100万元至200万元，这对谨慎观察入场时机的买家而言是较容易消化的一笔数目。
像雅茂园（Ardmore Park）这样的豪华项目，尽管已有15年的屋龄，对买家仍具吸引力，因为它的单位大，面积约2885平方英尺、设计理想、且有宽敞园景。2013年至2015年，这个项目每年平均有八个单位易手，价格介于700万元至1000万元。
同样的，有21年屋龄的四季园（Four Seasons Park）同期有15个单位转手，其2260平方英尺的单位能以500万元至600万元价格转售，更大的单位能以700万元或以上售出。很显然的，即使在淡市，高档项目仍有更好的价格持守力。
未来一年，由于降温措施仍在、经济放缓，以及利率上升，本地楼市预计会依旧淡静。一些项目会出现价格调整，一些屋主为了脱售单位也会下调价格期望。不过，高档私宅供应有限，有助控制其价格出现巨大跌幅。
如果政府为现有降温措施松绑，房地产买气就会提高。高档私宅价格有可能在2018年就回弹，即比整个市场更早回弹。现在，投资者身处很好的窗口，可以权衡并决定买房，不然就会为时已晚。
本文作者分别是世邦魏理仕研究部副主管和私宅部执行董事
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