项目分阶段推出有助发展商应对不确定因素。同时，这允许发展商在市场有所起色时能够从中获益，尤其目前的潜在需求其实相当强劲。
李乃佳／文
在经济环境不明朗和政府推行降温措施的大前提下，大多住宅项目都选择分阶段推出。
根据戴德梁行（DTZ）的研究和市区重建局（URA）针对发展商的调查，2015年推出的7163个单位当中，有将近一半、即3537个单位是分阶段推出的。它们大多数是较大型的住宅项目，位于第19区（实龙岗花园、后港和榜鹅）、第20区（碧山和宏茂桥 ）、第27区（义顺和三巴旺）和第28区（实里达）。
观望市场何时能见底
降温措施仍不知何时会放宽，股市和大宗商品市场也剧烈波动。许多潜在买家都在等待更明确的讯息，观望市场何时能见底。
因此，项目分阶段推出有助发展商应对不确定因素。同时，这允许发展商在市场有所起色时能够从中获益，尤其目前的潜在需求其实相当强劲。根据统计局年度家庭收入趋势的调查显示，受薪家庭的每月实际收入中位数取得3.8％年增长；收入最高的家庭实际收入也增加7.2％，中等家庭收入年增长则低于7％。
项目分阶段推出除了能给市场一些吸纳新供应量的时间，也让发展商能够向海外买家招手，尤其是一些比较高档的项目。
潜在买家其实也可从中受益，因为他们能够作比较的选择增加了。如果项目一次过推出，受欢迎的项目往往轮不到迟来的买家选购。这些迟来的买家，能够作比较的选择也不多。
此外，对本地市场了解不深和预算不多的外国买家，可参考较早推出几个阶段的销量。根据市区重建局房地产资讯系统（Realis）的数据，大众私宅的外国买家通常会以本地买家作为借镜。
售价低不一定就卖得好
人们一般认为，较迟推出的单位，价格会因为市场疲弱而降低。有趣的是，从数据看来，一些地区在第二、第三期推出的单位，价格都保持相近水平。
从图表我们可以看出，2015年第一季至第四季不同邮区在中位尺价、最高价和最低价的变化。根据地区来分析，可以减少异常值，让数据更具意义。当然，这些价格可能还是不够全面，包括了异常值和一些偏好上的变化，不过仍可以从中窥探到一些现象。
首先，从统计学的角度来看，没有明显的证据显示，2015年第二、第三期推出的单位售价就比较低。当然，撇开数据不说，市场上我们也可以经常看到这样的现象。
其次，没有证据显示，售价较低，销量就比较好。以第14区来说，虽然去年全年价格不变，仍有256个单位成交，销售率约九成。相反的，第28区的价格有所下调，却只卖出42％的单位。
最后，项目的销量好与否，并非取决于分几个阶段推出，而是项目的地点是否靠近学校和地铁站等设施。
虽然项目分阶段推出为发展商增添了灵活性，但却承载产品倦怠和讯号错误的风险。整体而言，在市场疲弱之际，这个作法还是好处多过坏处。
本文作者是戴德梁行研究部副主管
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