2016年房地产特辑
林东荣 谢耀辉／文
新加坡房地产市场一般上是周期性的，下跌的终会上扬。但这一轮价格回调是亚洲金融危机以来最长久的，许多人难免会顾虑价格何时回弹。就2016年的走势而言，有分析认为，政府的降温措施将会持续，房地产市场仍有诸多阻碍，加之不稳定的区域经济，因此今年私宅市场将仍会是虚弱的一年。由于市场缺乏刺激因素提振，价格可能会继续下滑。
自2008年与2009年间的全球金融危机以来，新加坡的房地产价格已经鼓胀。2010年，私宅价格增长了18％，而2011年，价格增长了6％。政府组屋的增长时间更长，价格从2005年就开始攀升。过去将近八年，政府组屋转售价格指数增加一倍，上扬了104％。价格的快速增长，使到政府担心住宅市场过热，并促使政府采取行动。为了让市场降温，政府推出了一轮又一轮的降温措施，终于在2013年实施总偿债率（Total Debt Servicing Ratio）与房贷偿还率（Mortgage Servicing Ratio）后，成功使价格停止增长。自那时以来，价格就出现下行趋势，私宅与政府组屋的价格连续九个季度分别下跌8.4％与9.9％。
由于新加坡的房地产市场一般上是周期性的，下跌的终会上扬。但是，这一轮价格回调是亚洲金融危机以来最长久的，许多人难免会顾虑价格何时回弹。
较活跃的政府组屋转售市场
最新的2015年第四季政府组屋转售价格指数显示，与2015年第三季比较，指数上扬了0.1％。虽然增幅小，但却是自2013年第三季以来第一次上扬。这使到2015年整体价格下滑1.6％。这与2014年形成鲜明对比，当时价格下滑了4.6％。此外，过去三个季度的价格稳定，每一季度的变动少于0.5％。
交易量在第四季增至4992个单位，比第三季的4893个多2％。与2014年第四季相比增幅则为7.7％。因此，2015年的转售交易共计1万9306个单位，比2014年的1万7318个单位多11.5％。
稳定的转售价格可能会吸引买家。鉴于价格逐渐下滑花了一段长时间，认真的买家可能屈服并买下组屋，而不继续等价格大跌，因为价格可能根本不会大跌。转售组屋的交屋等待时间也要短许多，通常是几个月，而不是建设新政府组屋项目所需的几年。因此，买家仍愿意支付更高价钱买转售组屋。
我们认为价格已经见底，或快要见底。以目前的价格来看，买家已经回到市场买房，所以我们才会看到交易量增加。因此，卖家不太可能进一步降低要价。但是，由于房贷偿还率限制价格上扬，价格大幅度回弹极为不可能。此外，金融市场与全球经济的不稳定也抑制了买气。我们应该会在2016年继续看到政府组屋转售价格指数每一季度出现微小的价格变动。
私宅市场虚弱
市区重建局的最新数据显示，私宅价格在2015年第四季微幅下滑0.5％，使价格全年下滑3.7％。相比之下，2014年第四季的跌幅为1.1％，而2014年的跌幅则为4％。各地区的价格都相当稳定。核心中央区（Core Central Region）与其他中央区（Rest of Central Region）的房地产价格分别下滑0.3％与0.4％，而中央区以外（Outside Central Region）的房地产价格则维持不变。与2014年相比，核心中央区与其他中央区的价格跌幅较小，分别为2.5％与4.3％。反观中央区以外，价格跌幅则比2014年大一点，为3.7％。
2015年第四季的交易量环比下滑，有3199个单位售出，2015年第三季则有4159个单位售出，差异为23％。2014年同期的销量也上扬15.9％，这可能纯粹是因为季节性原因。
2015年整体售出了1万4177个私宅单位。这比2014年交易的1万2847个单位多10.4％。以往，交易量是由发展商的销售推动，但近几个季度，我们看到转售市场又开始活跃起来。这从转售交易的占比提高可看得出。我们观察到多数买家都是买来自住。这群买家通常比较喜欢旧项目较大的单位。新项目的单位面积则偏小。
由于投资者意识到租赁市场竞争激烈，而且购买多个房地产需要缴交额外买家印花税（Additional Buyer's Stamp Duty），所以投资活动也放缓了。
2016年，就如国家发展部长黄循财所表示，降温措施暂时会维持下去。此外，现在的房地产市场有诸多阻碍，包括不稳定的股市，正在上扬的利率，以及不稳定的区域经济。因此，我们认为2016年对私宅市场而言应该会是虚弱的一年。由于市场缺乏刺激因素提振，价格可能会继续下滑。
从长远来看
无论如何，新加坡的房地产市场长期来看仍然稳固。2015年，世界银行连续第10年把新加坡喻为最亲商经济体，排名在香港、美国与英国之上。同一年内，世界经济论坛把新加坡排在全球最具竞争力经济体排行榜的第二名，仅次于瑞士。新加坡人口也预期在2030年达到650万人至690万人。这些全都会产生住宅需求，而住宅需求是住宅市场的骨干。在缺乏土地的新加坡，价格一般上呈上行趋势。
就算在现今的市场价格已下滑多年，许多卖家仍从房地产获利不少，有些人获取的利润甚至是买价的三倍！因此，买卖双方应该采取较长期的观点，不要受短期市场波动太大的影响。
本文作者分别是ERA产业的主要执行员和研究分析员
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