2017年的资本市场何去何从?

亚洲广场第一大厦以34亿元或折合每平方英尺约2650元,卖给主权财富基金卡塔尔投资局,创下亚太区独栋大楼交易额新高。(档案照片)
亚洲广场第一大厦以34亿元或折合每平方英尺约2650元,卖给主权财富基金卡塔尔投资局,创下亚太区独栋大楼交易额新高。(档案照片)

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李敏雯/文

2016年是个充满变数的年头。

首先是英国公投脱离欧盟,是欧盟历史上的第一次,史无前例;再来就到美国总统选举,共和党的特朗普在这场举世最为争议的竞选中胜出。

美国联邦储备局的量化宽松政策,造成了多年的超低利率大环境,也令新加坡的资本市场在2016年出现了不寻常的情况。随着新加坡经济自2015年开始转弱,甲级办公楼市场的租金从2015年第二季开始下滑。截至2016年第四季,甲级办公楼租金从2015年第一季的高峰下滑17%。其中,滨海湾的甲级办公楼租金下滑超过三成,是自2011年起这个新市区形成之后的最低谷。事实上,甲级办公楼租金市场至今还未见底,预计最早也要到今年下半年才会看到市场回稳。

在这样的大环境下,投资者固然会以为目前的资产价格也会随着租金趋软而进入调整期,然而事实并非如此。去年11月,一幅位于滨海湾中央林荫道(Central Boulevard)的白色地段以25亿元的高价被Wealthy Link,即号称“亚洲棕榈大王”的马来西亚发展商李深静所掌舵的IOI集团标得,平均容积率每平方英尺达1689元。不论以总价或每平方英尺的单位价,都刷新了政府售地计划下历来的最高记录。

这个标价比第二高标价的丰树产业高出16.4%,也比当初南山集团以15亿3600万元,从备售地段勾出的价格高出67%。

这意味着中央林荫道项目的回本价将达到每平方英尺2800元,甚至超过3000元。以此推算,IOI集团预计滨海湾在五年后的平均月租金将回弹到2011年至2014年的每平方英尺12至14元的
水平。

看来在全球经济较为动荡、风险攀升的时期,流资继续倾向于历来比较成熟的核心市场。而新加坡作为区域金融与贸易中心,政局及货币长期稳定,深受海外投资者如主权财富基金、机构投资者和高净值人士的青睐。这些投资者主要冲着为财富保值,什么时候回本反而变得次要了。

大宗房地产交易 今年持续火热

新加坡去年全年的大宗房地产成交额达到225亿元,超越前年176亿元的总成交额,也创下三年来的最高。办公楼(包括土地交易)的成交额达到历来最高的99.5亿元,几乎占了2016年大宗房地产成交额的一半。

除了中央林荫道的白色地段,一些比较瞩目的大宗交易包括:亚洲广场第一大厦以34亿元或折合每平方英尺约2650元,卖给主权财富基金卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority),创下亚太区独栋大楼交易额新高。

另外,去年第二季印尼富商翁俊民博士以3520元的尺价买下海峡商行大厦(Straits Trading Building),改写本地甲级办公楼历来售出的最高尺价。

即使是今年首三个月,大宗市场交易持续旺热。星展银行以7.47亿元脱售资诚大厦(PWC B u i l d i n g ) , 买家是宏利保险(Manulife)。另一个大宗交易是由魏成辉领导的财团,以7.25亿元脱售GSH Plaza给香港上市公司丰盛控股。

展望2017年,新加坡资本市场中短期内的基本面依然稳健。

新加坡是亚太区拥有最多区域中心总部的国家,拥有至少4200家跨国公司的区域总部。

另一方面,新加坡政府也大力鼓励中央商业区向外发展,例如大力推动区域中心如裕廊商业区(Jurong Gateway)、巴耶利峇中心(Paya Lebar Central),甚至是樟宜商业园(Changi Business Park)的发展来辅助这些跨国企业的需求。

新建成的甲级办公楼国浩大厦(Guoco Tower),如今已达到90%的租用率。在一定程度上,这样的租用率也印证了一些长线投资者继续看好新加坡优质资产的潜力。

本文作者是高纬环球(Cushman & Wakefield)研究与咨询部主管

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