王德辉 Hannah Pham／文
2011年，外国买家交易占本地私宅交易量的17.5％。不过，自从政府在2011年12月出台额外买方印花税（ABSD）后，外国买方比率大幅下跌，去年报6.7％。
外国买家购买住宅单位时须缴付15％的额外买方印花税，这是导致交易量放缓的主因。尽管房地产降温措施尚未松绑，但由于新加坡楼市的基本面强劲，长线持有也具有增值潜能，因此外国买家对本地私宅市场依然保持浓厚的兴趣。
随着本地房地产市场出现利好迹象，包括非有地私宅价格跌幅收窄，私宅全年销量去年同比上升16％，以及最近政府调低卖方印花税（SSD）和小范围放宽总偿债率（TDSR）框架等，都有助于改善市场情绪。
这些市场变化，外国买家有何反应？如果私宅价格果真在今年触底，他们会选择购买哪些私宅项目？
黄金地段受青睐
2016年外国买家共买了1078个私宅单位，当中61％的私宅位于中央区，而靠近乌节路一带的第9邮区和第10邮区尤受青睐。
该地区最吸引外国买家的私宅项目分别是：禧悦阁（Cairnhill Nine，77个外国买家）、OUETwin Peaks（48个）、苏菲雅山庄（Sophia Hills，23个）、Ardmore Three（17个）、丽敦豪邸（D' Leedon ，14个） 和格美华庭（Gramercy Park，14个）。
黄金地段一向以别具特色及优质地点著称，而且靠近高档品牌林立的乌节路购物区。这一带也有各种设施，距离中央商业区不远，驾车10分钟或乘搭地铁四个站即可抵达。因此，这个地区传统上也是深受外派人员欢迎的租赁地点。去年，第9邮区和第10邮区是最多人租赁的地区，占出租总数的两成。不过，这是该地区吸引外国买家的唯一理由吗？
去年初，禧悦阁以每平方英尺2500元的低价推出市场，令市场人士大感意外。在房地产兴旺期，该地区附近私宅的价格都高于每平方英尺3000元。在禧悦阁推出市场首月，共售出177个单位，认购率高达89％。在2015年至2016年期间，中央区从未有任何非有地私宅项目取得如此高的认购率，因此禧悦阁的表现别具意义。
禧悦阁的成功也带动黄金地段的需求上升。其他私宅项目的发展商纷纷乘胜追击，推出多种折扣和优惠如延迟付款计划（deferred payment）和帮买家吸收额外买方印花税，以吸引他们入场。这是因为许多发展商受合格证书（Qualifying Certificate）和额外买方印花税等条例限制，若无法如期完工或在限期内卖掉所有单位，就须缴付延长销售款项。
私宅价格处于极具吸引力的水平，加上各种折扣和优惠，相信是带动外国买家重返本地楼市的主要原因。
地铁沿线私宅有优势
在核心中央区以外，较受外国买家欢迎的地点主要是位于地铁线沿线的私宅项目。这是因为大多数租户都不是拥车族。如果投资者有意将公寓租出，地点是否靠近地铁站，以及交通是否便利等因素，就显得格外重要。
去年，多个位于东北地铁线沿线的私宅项目都深受外国买家青睐，这包括Sturdee Residences（19个外国买家） 、森涛苑（Forest Woods，18个）和博雅居（The Poiz Residences，14个），它们都是在2015年底和2016年推出市场的大型发展项目。
Sturdee Residences是位于市区边缘的私宅项目，花拉公园（Farrer Park）地铁站就在步行距离之内。森涛苑的最大吸引力是靠近实龙岗地铁站和NEX购物中心。博雅居位于波东巴西地铁站旁，有个三层楼高的零售商场，是一个商住型项目。综合来说，这些都是吸引外国买家在东北地铁线沿线购买房产的因素。
裕廊湖区私宅有增值潜能
我国西部的私宅项目湖景豪苑（Lake Grande）去年推出时也取得佳绩，首个月的认购率就高达93％，当中有19个外国买家。湖景豪苑隔邻的新公寓丽湖景（Lakeville）也有24名外国买家。该地区其他较旧的私宅项目如湖畔雅居（The Lakefront Residences）、西湖园（The Lakeshore）、翠湖园（LakeHolmz）、玫芳园（The Mayfair） 和柏奥花园（Parc Oasis），也有一些单位在二手市场转卖给外籍人士。
裕廊湖区（Jurong Lake district）是我国未来的第二个中央商业区，同时也是我国首个智慧城市，以及新加坡－吉隆坡高速铁路终站。随着这些基础设施的建造，该地区日后将吸引许多商家进驻，并推高这一带的住房需求。许多外国人对此处的私宅项目兴趣浓厚，正是看中这里的未来增值潜能。
总结
从外国买家在去年购置的房产来看，他们考虑的要点是：房产必须是个良好的投资。
外国买家选择的地点往往是黄金地段，而且目前交易价比2013年的楼市高峰期低了许多。基于本地楼市即将触底，这些买家认为当市场复苏时，房价将劲升，他们也将从资本增值中获利。
至于核心中央区以外的房产，许多外国买家考虑的主要因素是地点是否靠近地铁站，因为交通便利可确保公寓租出时具有一定的竞争优势。此外，位于裕廊湖区等地的房产也受外国买家青睐，这是因为它们未来的增值潜能相当大。
随着市场情绪好转和楼市即将触底反弹，预计会有更多外国买家进场，以期从潜在的价格升势中获益。今年首两个月本地私宅市场的外国买家比率已从去年的6.7％增至7.2％。此外，近期宣布的房地产调整措施也被视为政府可能对降温措施松绑的信号，意味着本地楼市复苏在望。
本文作者分别是仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事和高级研究分析员
赞
