王伽胜／文
过去两年本地楼市疲弱，私宅投资者经历了困难时期，尤其是在2010年至2013年期间私宅价格攀升时进场的买家。
此外，自2014年起每年竣工的新私宅单位不断增加，也令情况更为严峻。
市区重建局的数据显示，2012年和2013年取得临时入伙证（TOP）的私宅单位（有地和非有地）分别为1万零329个和1万3150个，但有关数据在2014年增加至1万9941个，2015年则为1万8971个。去年竣工的私宅单位共有2万零803个，今年和明年可取得临时入伙证的私宅单位分别有1万4826个和9521个。
尽管如此，去年第四季私宅租金略有好转，跌势也有所趋缓。根据市建局的数据，去年第四季非有地私宅租金环比下跌0.7％，跌幅比上一季的1.4％来得小。此外，去年第四季私宅空置率稍有回落。
不过，私宅空置率下跌的主要原因是房东为吸引租户而降低租金，反映租户更加精打细算，懂得利用房东须削减租金来吸引租户的机会。空置率下跌也并没有受到租赁情况好转或经济基本面趋缓的支持。
综合来说，去年私宅空置率偏高有多种因素，包括大量新私宅竣工，以及外派人员的房屋津贴减少等。此外，租户已变得更实际，尽量租用预算内的房子；只要环境舒适，地点便利即可，不会为了独特的装潢设计而支付较高的租金。
其他中央区私宅受欢迎
其他中央区（RCR）的非有地私宅租金在2015年平均下跌4.9％，但2016年的跌幅缩小至1.91％，显示抗跌力极强。
位于其他中央区的私宅日渐受到租户青睐，尤其是喜欢住在别具特色的地区的外籍高管。对租户来说，位于其他中央区的住宅项目可以说最两全其美。它们的租金比核心中央区私宅更让人负担得起，而且多数位于具有特色的地区。若与一些新的郊区或新发展地区相比，这些别具特色的地点是用了几十年（至少十年）形成的，而这样的定位更加根深蒂固和具有韧力。
此外，大众私宅项目一般有400至1000个单位，但位于其他中央区的住宅通常最多只有300个单位，因此即使在周末也不会显得过于拥挤。
市区外私宅租金跌幅扩大
2015年中央区以外（OCR）的非有地私宅租金下跌5.6％，去年的跌幅则扩大至6.7％。租金下跌主要因为2015年有大量的郊区公寓竣工，而且市场涌现更多小型公寓单位也使情况进一步恶化。例如，一个面积约500平方英尺的鞋盒公寓的租金，与四房式或五房式组屋的租金相差不远，但后者的面积却比鞋盒公寓大一倍。
由于鞋盒公寓的面积较小，不太适合有四五名成员的家庭居住，因此屋主通常都比较愿意减租。
目前，两卧房单位的租赁需求也相当疲弱，这是因为许多租户认为这类公寓已超出他们的租房预算，而且以面积约700平方英尺的房产来看，他们可在转售组屋市场找到更多价格较低的选择。
虽然2015年和2016年郊区公寓的租金显著下滑，使得租户更负担得起这些公寓。不过，若以同样的租金预算来看，相信许多租户还是会喜欢较为宽敞的组屋。
*备注：2016年第一季、第二季、第三季和第四季的数据是环比变化， 其他年份的数据是同比变化。（资料来源:：市区重建局 Realis、智信研究与咨询)
市场租金料跌2%
整体而言，因为今年竣工的新私宅单位为1万4826个，明显低于去年取得临时入伙证的2万零803个，私宅租赁市场情况料将好转，整体租金跌幅预计为2％。
事实上，今年初私宅市场的租赁需求已见改善，租金走势也趋稳，优质私宅的租金环比微升1％至2％。由于上半年往往有更多外派人员进驻本地，造成租屋需求上扬，因此今年第一季租金趋稳在意料之中。不过，2015年和2016年竣工的私宅单位数量相当多，而且许多私宅单位至今依然空置，租金仍有可能在下半年下跌。
短期租约的需求增加
私宅租赁市场的另一个关注点是短期租约。
目前，一年租约较被人们广泛采纳。但急于出租的屋主，会接受10个月的租约。从租户角度来看，他们可能觉得当前的经济波动会影响工作保障，并预见可能被转派到其他国家或者更换工作职务，对于短期租约的需求越来越大。
此外，外派人员社群出现新趋势，越来越多派驻本地的专才需要时常往来区域国家，他们留在本地的时间不多，因此只要居住环境舒适即可，而位于核心中央区和其他中央区的小型公寓对他们来说已足够。
私宅价格将趋稳
政府在3月10日宣布微调房地产降温措施，预计会对私宅市场产生“反射性效应”（kneejerk effect）。在新条例下，向卖家征收卖方印花税（SSD）的期限将从四年缩短为三年。换句话说，买家在购买私宅后于第四年卖出房子，就不再需要支付印花税。随着持守房子的期限缩短了，这或鼓励更多买家进场。
不过，买家仍受额外买方印花税（ABSD） 和总偿债率（TDSR）框架等降温措施限制，而这些措施足以抑制楼市变得过热。此外，由于私宅价格仍呈下行趋势，因此即使买家在持守三年后卖出房子，也不太可能取得可观利润。事实上，以目前的房价升势来看，屋主大概至少需要持守七年，才可以享有一些赚头。因此，大多数买家不会因持守期从四年缩短至三年而急于进场。
与过去两年房价微跌的情况相比，今年私宅价格将趋向稳定，而发展商也将继续推出物超所值的发展项目以吸引买家。另外，一些别具特色的项目如Park Place Residences也引起买家的兴趣。如果在首阶段推出的单位认购率良好，发展商很可能在推出其余单位时将价格上调最多5％。
所以，尽管今年租赁市场依然低迷，这并不会阻止买家进场购买私宅。目前私宅价格已跌至较具吸引力的水平，发展商也没有大幅调高价格。买家今年仍可在一手市场找到价格合理、物超所值的房子。未来几年，当新竣工的私宅单位数量逐步减少，租赁情况和租金也会进一步获得改善。
本文作者是智信研究与咨询总监
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