中国拟按使用面积算房价 住宅交易不再包括公共面积

中国政府日前拟修改规定,要求住宅交易以单位内部使用面积计算,不再包括公共面积计价,引起海内外买家关注资产会否缩水,导致楼价大涨。(彭博社)
中国政府日前拟修改规定,要求住宅交易以单位内部使用面积计算,不再包括公共面积计价,引起海内外买家关注资产会否缩水,导致楼价大涨。(彭博社)

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(北京综合讯)中国政府拟修改规定,要求住宅交易以单位内部使用面积计算,不再包括公共面积计价,引起海内外买家关注资产会否缩水,导致楼价大涨。不过,专家认为调整计价方式不会影响交易的实际价格,更不至于引发市场波动。

综合新华社和中新社报道,中国住房和城乡建设部近期发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,即只计使用面积,而不计公用面积。

中国商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,后一部分被人们简称为“公摊”。一般而言,商品房大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井等计入公摊面积。

中国2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套内建筑面积或包括公共建筑面积计价。不过,在实际交易中,除重庆等个别城市外,人们买房大多是以总建筑面积计算房价。

公摊面积计价的存在,容易让人产生“买了100平方米的房子实际获得70平方米”的感受。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,除了容易误导消费者外,公摊面积不像室内面积那么容易量出来,业主并不知道实际的公摊面积是多少。小区内所有业主公摊面积总和可能大于实际总公摊面积,这其中暗含很大的灰色空间,容易导致纠纷。

许小乐也指出,包含公摊面积的衍生费用计算存在不合理现象。例如,暖气费的计算方式包含了楼梯、过道等。精装房可能存在公共区域装修成本分摊的问题。房地产交易税收也以建筑面积征收,包含了不被使用的公摊部分。因此,将公摊面积计入房价这些年来引起不少消费者的吐槽。

参与起草意见稿的中国建筑科学研究院有限公司相关负责人昨天回应说,将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算,可以解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。

如果包括公摊面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到,可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

至于新规定会否导致楼价大涨,中原地产首席分析师张大伟认为,这对于实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例,实际住宅套内面积是141平方米,增加公摊后变成173.7平方米,多出了18%的公摊面积,平均单价也从套内的每平方米10.8万元人民币(2.2万新元)变成8.8万元人民币,降低了19%。以公摊计价,房价看似降低了,实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。

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