中国房地产反弹是支撑2016年经济复苏关键

市场论市场情绪改善和宽松政策推动房地产活动全面好转。瑞银最近开展了第三次瑞银房地产Evidence Lab调查，来自161个城市的超过3300位受访者参与了调查。调查显示，与之前两次调查相比，今年受访者的购房意愿明显好转，这主要是受益于：1、首套房房贷首付比例下调、按揭贷款利率降低，居民住房可负担性上升；2、信贷发放条件放宽，居民对未来收入增速的信心有所好转；3、房地产市场情绪好转（受访者对未来12个月房价上涨的预期有所提升）。其中，二三线城市的市场情绪好转更为明显。销售和情绪好转不仅已传导至中小城市，而且也从购房者传导至开发商。不过总体而言，开发商依然比较谨慎，房地产市场依然供大于求，这个引致房地产下行调整的结构性因素并未发生明显改变。但是，最近房价、市场情绪和销售好转，意味着新开工改善可能快于预期、进而推动建设量和房地产投资较快增长。但是，我们认为房地产反弹恐怕不会持续太久。虽然库存／销售比例已经下降，但三四线城市的地产库存的绝对量和潜在库存（在建面积）依然十分可观。瑞银房地产Evidence Lab调查显示，从投资工具的角度而言，受访者认为投资理财产品优于购买住宅。再加上大量积压购房需求已经或正在得到释放、住房库存依然高企，这意味着住宅投资需求可能并不会回升到前几个周期的水平。许多开发商开始投资海外资产，或转型其他领域，也表明他们也认为国内房地产行业可能已开始步入下行通道。因此，虽然去库存的进展和调整幅度有可能好于预期，但我们之前所分析的房地产供需关系的结构性转变并没有发生明显改变。最近房地产活动和市场情绪好转既是因为政策和信贷宽松刺激了部分前期积压需求的释放，也受到了信贷扩张和地方融资强劲增长的推动，但我们认为后者恐怕难以持续。上调全年房地产建设预测虽然房地产行业结构性下行趋势不变，但最近的宽松政策、信贷大幅扩张和居民住房可负担性改善推动销售和新开工强劲反弹。虽然反弹可能不会持续很久，并可能在积压需求释放后逐渐消退，整体库存水平也依然高企，其他结构性因素也未明显改观，但今年以来房地产建设和投资应好于我们此前的预期。我们预计今年房地产销售会好于此前预期，估计全年增长5%至7%、明年增长0%至2%；今年新开工从去年下跌14%转为增长5%；今年房地产投资增长2%至7%（而非此前预期的下跌）；以在建面积衡量的整体建设活动增长2%至5%。房地产投资强劲增长，再加上基建投资加码、大宗商品和投资品价格回升，我们预计今年固定资产投资增速可能小幅加快至10%至12%，明年则放缓至9%至10%。（瑞银研究报告）