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今年至少50家竣工 重庆迎来商场“开业潮”

已接近完工、位于渝北区嘉州商圈的新光天地。(林展霆摄)

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供应剧增带来空置率隐患,有受访新商场业主形容,出租率能达70%已算“及格”,目前吸引餐饮业租户的竞争尤其激烈。

中国西部直辖市重庆今年迎来购物商场“开业潮”,据估计有至少50家商场竣工,未来供应量名列全球第三。不过,供应剧增也带来空置率隐患,有受访新商场业主形容,出租率能达70%已算“及格”,目前吸引餐饮业租户的竞争尤其激烈。

据房地产服务咨询公司世邦魏理仕近日发布的报告,去年全球新建成的购物中心面积为1250万平方米,中国是全球最活跃市场,重庆排名第四,在亚太区仅次于上海和北京。

供应量全球排名第三

未来供应量方面,截至去年12月底,重庆排名全球第三,超越北京,仅次于深圳和上海,供应量近240万平方米。

据《重庆商报》估计,今年内在重庆开业的新商场至少有50家,约60%位于主城区,不少新商场主攻高端奢侈市场,较受关注的项目包括重庆国金中心IFS、北碚万达广场、新光天地等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《联合早报》访问时解释,重庆商场供应量之所以持续攀升,是因为市中心人口密度高、游客多,为商场贡献较大的消费需求。此外,重庆用地成本较低,促使土地开发规模增大,过去几年商业地产开发热潮中,重庆连同成都和沈阳被视为优质市场,促使投资节奏加快。

虽然消费市场大饼扩大,但一年内50多家商场同时开业,仍令一些业主感到焦虑。其中一家预计今年下半年开业新商场的业主接受本报访问时坦言,两年前从开发商手中买下新商场时,仅预计重庆今年会有10到20家商场开业。

这名业主解释,当时决定买下商场时,仅知道所属区“商业用地”发展项目数量,但该类别还包括办公楼和店屋,他因此无法准确估计两年后开业商场的数量。此外,业主做投资决定时,也无从预知接下来一两年的商场土地供应量,开业年份的实际商场数量因此可能高于估计的数量。

他形容,商场目前是“租户的市场”“可出租70%算及格,80%算好了”。他表示,由于商场实体店受网购趋势冲击,一般商场的休闲和餐饮租户占比已从五年前的20%至35%增至40%左右,目前餐饮业的招商竞争尤其激烈。

他也观察到,相对于北京、上海等国际化程度较高的城市,重庆消费者对当地菜肴的“忠诚度”较高,“外地菜”或西餐、日本餐等“外国菜”相对不受欢迎,利润较低,“许多好品牌都不敢来”,新商场在打造多样化餐饮环境方面遇到更大的挑战。

世邦魏理仕数据显示,截至去年底,重庆商场平均空置率为10.7%。据记者观察,目前即使在历史悠久的市中心解放碑商圈,一些商场到了周末也十分冷清。另有商场仅地面和地底层租户较多,其余楼层则空荡荡。

严跃进分析,和其他城市相比,高于10%属于行业偏高水平,“这个时候需要有所警惕”,当前已到了需去库存和提高坪效(每坪面积可产的营业额)的阶段。但他也提醒,如果单纯降低空置率,而无法提高租金收益,实际上也为业主增添新的问题。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉认为,重庆消费市场正面临转型期,其在购物中心供应的全球排名说明,当地商业地产市场开发力度不容小觑。不过,为应对线上线下的双重竞争,商场必须审视当下目标客群,新奇感、主题化、专业度和体验感都是提升人气的重要因素。

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