私人的经济
陈如观／文
在如今市场低迷的时候，转舵投资防守型的资产和股票是一般常理，其中本地投资者相当偏好的房地产投资信托（REITs）是防守型的资产之一。同时，由于本地股市的下跌，不少房地产投资信托的收益率也相应有所提高，对投资者有一定的吸引力。
虽然我国上市的房地产投资信托在年初至今有所回弹，比起过去几年，还是处于低水平。对于那些想要从中找寻估值偏低的资产让自己拥有一笔稳定收入流的资产的投资者，确实是可以从中筛选一些房地产投资信托。
不过，大家首先要注意的是，房地产投资信托今去年的业绩与租金收入，相比前年，有增有减，参差不一，投资者可以比较股价下跌的幅度和所派发收入减少的幅度何者更高。简而言之，如果一只信托派发的收入变化不大甚至增加，但股价显著下跌，相应地，它的收益率就增高了。
选择投资自己了解的行业
让市场担忧的若干元素，包括了本地酒店客房供过于求，办公楼与工业房地产的空间接下来也可能会出现类似的问题。在经济环境没有明确起色的情况下，很多企业也没有扩招与扩张的趋势。那么，对投资者来说，在选择房地产投资信托的时候，首先要选择一个自己充分了解与能承担风险的行业，比方说，酒店类的房地产投资信托很多依赖短期游客和长期商务旅客，但零售商场类的房地产投资信托则会拥有较长的租约，因此后者的稳定性较高，收益率却可能没有前者高。
投资者在理解行业大势如何影响信托的表现后，也应该进一步了解个别信托里不同的资产类型。比方说，办公楼也有分为中央商业区的优质办公楼和甲级办公楼，郊区商场和市区商场的性质也不尽相同。投资者要比较的是，个别信托本身过去几年的租金走势、租用率、债务水平或杠杆率以及信托里资产剩余租约的长度。
这是因为我们不应该只看信托过去的表现，也要预测这家信托接下来继续交出良好表现的可能性。比方说，如果一家信托在过去两三年曾因为资产增值计划而导致项目空置率暂时较高，之后陆续租出空间，那么更高的租用率就会使可派发收入上升。不过，如果接下来在租用率方面已经没有任何上腾的空间，而租金市场又有下行的趋势，那么该信托就难以保持每年增加可派发收入的走势。
看股价与每股资产间的估值
不同信托的杠杆率或负债率，象征它们如何看待风险，负债率最低不见得是最好的，但这也代表你可以从这一系列不同的杠杆率选择适合自己口味的投资。值得注意的是，因为市场去年预测今年利率的上涨，会让信托的借贷成本增加，但到了今年又因为利率上涨的幅度似乎没有去年预测来的高，导致信托的借贷成本未必有去年想象中增加的那么多。
最后，重要的一点是，比较信托今去年的估值。这不只是要看股价，而是要看股价与每股资产之间比例的估值。这是因为很多信托都会配售新股来进行收购，导致信托的股本增加，本来的每股可能被稀化。因此股价下跌，未必变得便宜，而是要比较股价相对每股资产的市账率是否估值划算，才是比较合理的比较。
房地产投资信托能够为投资者建立一个提供稳定收入流和逐渐增值的投资组合，但要知道如何选择个别的信托，组成一个适合自己偏好和风险承担能力的配搭，才是上策。
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