海外学生宿舍 成本地公司投资新宠

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胜捷企业上周宣布斥资2010万英镑(约3957万新元)收购四个英国学生宿舍,把公司在英国的床位总数增至2420个。加上这起交易,过去一年来本地公司在海外展开至少四宗大规模学生宿舍收购,总投资金额近19亿元,投资频率和规模均高于往年,有三宗收购都在今年上半年。

陈婧 报道

jingchen@sph.com.sg

经济疲软令办公楼和零售空间行情看跌;收益稳定、风险较低的海外学生宿舍转而成为本地公司的投资新宠。

上周,胜捷企业(Centurion)宣布斥资2010万英镑(约3957万新元)收购四个英国学生宿舍,把公司在英国的床位总数增至2420个。加上这起交易,过去一年来本地公司在海外展开至少四宗大规模学生宿舍收购,总投资金额近19亿元,投资频率和规模均高于往年,有三宗收购都在今年上半年。

新加坡政府投资公司(GIC)今年1月以合资形式,大举对美国大学生宿舍房产展开投资,总投资额高达14亿美元(约20亿新元),GIC投入资金约9.5亿元。被收购的美国学生宿舍业者旗下拥有近1万3000个床位,主要分布在靠近美国顶尖大学的学生宿舍。

此外,丰树产业(Mapletree Investment)和远东乌节(Far East Orchard)也在过去一年相继进军英国学生宿舍市场,收购的宿舍遍布伦敦、爱丁堡、曼彻斯特、伯明翰和利物浦等英国教育重镇。

受访房地产分析师指出,投资海外学生宿舍的趋势从两三年前兴起。智信研究与咨询总监王伽胜说,政府在2013年6月向买家施加总偿债率(TDSR)限制后,本地私宅需求日趋疲弱。一些发展商发现新加坡的传统房地产资产回报走低,便选择到海外寻求高回报、低风险的投资机会。

他说:“与高端私宅或是购物商场相比,学生宿舍的建造和发展成本都较低,对硬件设施的需求也不高,业者投入更多的是在软件方面,例如确保外观亮眼、设计时尚,就容易受年轻学生欢迎。此外,学生宿舍也不容易受房地产降温措施影响。”

莱坊(Knight Frank)房地产投资与资金市场部执行董事兼主管罗凯杰指出,目前市区办公楼的平均收益率约为4.5%,而学生宿舍的平均收益率则长期维持在5%以上。“学生宿舍的收益不一定比其他资产高很多,它最大的优势是稳定。经济一旦变差,办公楼租金就会应声下跌,但学生宿舍的收费波动幅度很小。”

莱坊研究显示,过去10年英国学生宿舍市场共吸引129亿英镑投资,近四成投资都集中在去年。2015年的投资中,又有高达64%的投资来自海外。

澳洲也有巨大发展潜力

与日趋成熟的英美市场相比,起步较晚的澳大利亚学生宿舍市场也有巨大发展潜力。

根据莱坊提供的数据,澳洲国际学生人数过去两年都维持7.3%的高增长率,2014学年全澳洲共有23万名国际大专学生,但市面上专门建造的学生宿舍床位仅有8万2000个左右。未来五年,澳洲学生宿舍床位料将增加2万9000个,但仍然无法满足当地教育重镇的需求。

截至2015年底,英国的全时间大专生对学生宿舍床位的比例是3.3,即每三名学生争抢一个床位;这个比例在澳洲高达11.1,墨尔本、悉尼和布里斯班的比例分别是13.4,12.4和14.4,这些数据显示学生宿舍仍然供不应求。

虽然学生宿舍不容易受经济环境等周期性因素影响,但它也存在特定风险。王伽胜指出,宿舍租住率与附近的学校直接挂钩,如果学校因排名滑落等原因而导致生源减少,宿舍的空置率就会明显提高。

戴德梁行(DTZ)研究部东南亚区域主管李乃佳认为,科技发展是学生宿舍长期面临的潜在挑战。“现在许多人还会去学校接受教育,但随着网络授课逐渐普及,当学生无论身在何处都能学习知识和考取学位时,对宿舍的需求也就不复存在。”

分析师认为,投资海外学生宿舍的趋势至少还能延续两三年。罗凯杰说,在本地经济增长持续放缓,政府也不打算为房市松绑时,学生宿舍仍将是本地公司青睐的投资产品。

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