行使认股期权收购其余六成股权 CCT将成CapitaGreen唯一业主

CapitaGreen的净可出租面积达70万3000多平方英尺,目前的出租率约92.8%。(凯德集团提供)
CapitaGreen的净可出租面积达70万3000多平方英尺,目前的出租率约92.8%。(凯德集团提供)

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沈越 报道

sheny@sph.com.sg

由于中央商业区甲级办公大楼CapitaGreen的估值已达标准,凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust,简称CCT)决定行使认股期权,以3亿9300万元收购大楼其余60%股权,要成为大楼唯一业主。

CCT也会承接大楼60%贷款,即5亿3400万元。通过债务支持的这项收购,总值9亿2700万元。

这项收购案预计今年第四季前完成。届时,按大楼如今的缴租出租率,信托的每单位派息(DPU)形式上有望从今年第一季的2.19分增长1.4%,至2.22分。

信托的负债率则将从目前的30.1%,提高至37.7%,但低于监管要求的45%负债率最高限制,也低于信托经理本身设下的40%关口。

国际信评机构标准普尔(S&P Global Ratings)昨天发出的文告,对CCT评级不变,保持在A-,因为“现金流杠杆尺度仍将在预料之中”。

CapitaGreen位于莱佛士坊,楼高40层,总发展成本为13亿元,于前年底落成,去年9月开业。

大楼净可出租面积(NLA)达70万3000多平方英尺,目前的出租率约92.8%。扣除未搬入租户,缴租出租率约77.7%,净房地产收入收益率(NPI yield)目前是3.2%。

项目由CCT、凯德集团(CapitaLand)、三菱地产亚洲公司(Mitsubishi Estate Asia)联合发展。目前,三家公司通过一个特殊用途的次信托MSO Trust掌握的CapitaGreen占股,分别为40%、50%以及10%。

根据三方协定,办公大楼落成后的三年内,CCT可行使认股期权(call option),向另两方收购它们共同持有的余下60%股权。

这个收购价按市场估值计算,但有最低标准。这个标准基于项目2011年发展以来的实际成本,扣除所获的净收入,再加上每年6.3%的复利得出。

截至上月6日,这个最低标准达15亿8580万元,而大楼当时的平均估值则达16亿零50万元(每平方英尺2276元),超出最低标准,促使信托经理决定行使认股期权。

CCT管理有限公司总裁梁静仪说,最低标准只会日渐提高,若等到行使认股期权过期,信托会丧失机会,可能变成大楼的小股东。

目前,MSO Trust贷款总额8亿9000万元,经调整后的有形资产净值为3亿零560万元。此次的收购资金,包括1亿8340万元收购代价、1亿9850万元现有单位持有人贷款和应计利息,以及约1110万元收购相关费用,全数通过银行贷款获得。

凯德集团脱售大楼半数占股的所得约3亿1830万元,实现的增益为1亿9600万元。凯德集团也持有CCT的31.96%单位。

凯德集团股价昨天下滑3分或1%,闭市报2.96元。CCT股价昨天下滑0.5分或0.36%,闭市报1.375元。

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