楼市乾坤
新加坡办公楼租赁市场空置率上升，租金败退，但办公楼大宗投资市场，却呈现一番繁荣光景。今年，本地有多栋办公楼以高价易手，上月底，市区重建局推出滨海湾老巴刹旁的一幅白色地段，预计会引来一场龙争虎斗。
在供应过量、租金和回报不高的时期，为何机构投资者、发展商和高净值人士，纷纷买下本地办公楼或办公楼地皮？
近期，市场观察者指出，全球市场接下来将面对不少风险，包括美国总统选举结果、不稳定的油价走势、不明朗的利率走势，加上市场对中央银行政策的依赖程度也已达警戒水平。
在这种资金攒动、利息持低、收益承压的环境中，机构投资者急于寻找一种相对稳定的资产避险和储存财富，有些顾不得现有的收益好不好，反而是更在乎未来的长期收益和资本增值，眼光于是就落在新加坡的办公楼房地产。
世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出，尽管新加坡受全球经济影响，但本身经济面较稳定，作为全球一线城市的地位也没有动摇。
有鉴于此，不少机构投资者和高净值人士近期不惜一掷千金在本地置产，出手毫不吝啬。
房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓说：“外国投资者对新加坡办公楼的兴趣在提高。在一个波动加剧的市场里，新加坡稳定的经济基本面和避风港地位，变得更重要。”
譬如，主权财富基金卡塔尔投资局在今年6月，以34亿新元买下亚洲广场第一大楼，创亚太区独栋大楼交易额新高。同期，印度尼西亚富商翁俊民，以5亿6000万元买下海峡商行大厦，每平方英尺3520元的价格创下本地新高。
根据莱坊数据，截至今年上半年，本地的商业房地产投资交易额已达65亿美元（约88.6亿新元），在亚太仅排在东京、香港、上海和悉尼之后。
2015年6月至今年6月，我国吸引到的商业房地产海外投资达44亿美元，在全球名列第九。
四处寻觅本地办公楼投资机会的包括中型至大型机构、主权财富基金、高净值人士的相关企业或基金、房地产投资信托，以及海内外发展商等。
智信研究与咨询（R' ST Research）总监王伽胜指出，海外投资者热衷于投资本地办公楼，一方面光鲜亮丽的中央商业区办公楼可让它们登上国际舞台，脸上更有光。
沈振伦指出，相对零售空间或酒店房地产业者需要拥有一定的专业知识，办公楼业者只要把大楼设计好并把空间租出，运作和管理方式较简单和标准。
办公楼价格趋向非理性
不过，一些分析师提醒，近期本地办公大楼的易手价码似乎太高，可能已趋向非理性。王伽胜指出，投资者和发展商面对的最大风险是办公楼租金和收益率不如预期，收购价过高。
他说：“我的感觉是收购价太乐观，甚至有点非理性。近期，跨国公司和银行不景气，结束了一些业务并缩小租用面积。共用工作空间开始流行，但租户对成本很在意，使业主无法取得较高的租金。”
根据莱坊数据，截至今年第二季，本地办公楼空置率已达9％。中央商业区甲级办公楼租金自去年第一季以来，已累计下滑约12％。甲级办公楼高层的租金，则在今年上半年滑落7％，至每年每平方英尺72美元。
在21个主要城市中，唯独新加坡的甲级办公楼高层租金今年下滑。其他亚洲城市，如香港、悉尼、上海和北京等，同期取得3.3％至7.6％的租金增长。截至第二季，本地办公楼收益率为3.6％，在全球30个城市中排第24位。
莱坊租户代表和经纪业务主管比德莫尔格雷（Will Beardmore-Gray）表示：“新加坡市场出现典型的不平衡，表现不佳的经济和过度发展，都加剧办公楼供应较高的问题。”
不过，仲量联行（JLL）研究部新加坡主管郑惠匀指出，市场流动资金充裕，支撑办公楼的价值。沈振伦也指出，低利率环境也意味办公楼业者不面对抛售的压力，可在收益率不高的情况下，维持较高售价。
陈姳潓说：“根据投资者的投资时间和目标，一些或选择资本增值策略，而不是收益策略。”
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣认为，现在投资本地办公楼的都是一些较长线的投资者，他们会把眼光放在2017年以后。届时，办公楼供应过高的问题将迎刃而解。
郑惠匀说：“今明两年会有360万平方英尺新办公楼空间涌入，那之后的中央区新办公楼供应会显著下滑。2018年至2020年，每年平均只有50万平方英尺空间落成。供应下滑正好会碰上整体经济改善和办公楼需求复苏。”
这也是为什么各方接下来的聚焦点将是11月初截止招标的滨海湾中央林荫道（Central Boulevard）白色地段。白色地段指的是让发展商较灵活选择建筑用途的地段，但通常有一定的办公楼空间要求。
从备售名单中勾出这幅地段的中国过江龙南山集团，承诺以不少过15亿3600万元的价格竞标。竞标预计可吸引六至十方进场竞争，最高标价可达18亿至20亿元。地段料耗资超过25亿元、耗时四年发展。
多数受访分析师认为，在其他资产类别风险过高和回报不稳的情况下，机构投资者和高净值人士争购本地办公楼的现象还会持续至明年。
但陈姳潓指出，本地可供售的办公楼毕竟有限。麦俊荣则指出，当利率开始出乎意料地回升，这种趋势或许会就此打住。
投资办公楼 可选信托基金
散户无法直接参与投资办公楼，但依然可通过购买办公楼房地产投资信托，投资这个房地产类别。
在本地上市的32个房地产投资信托和六个合订信托（Stapled Trusts）中，有五个是办公楼信托。
它们是：凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）、星狮商产信托（Frasers Commercial Trust）、华联商业信托（OUE Commercial REIT）、吉宝房地产信托（Keppel REIT），以及I-REIT Global。除了后者，前四个投资组合都包括新加坡本地办公楼。
根据新加坡交易所投资者教育网站（SGX My Gateway）的报告，今年截至本月初，这四只信托的总回报介于14.6％至28.4％，平均近22％，超过38只信托的14.2％平均总回报。
不过，这四只办公楼信托的预示股息收益率，则介于5.5％至7.7％，平均是6.4％，稍微低于38只信托的6.7％平均收益率。
此前，市场观察者指出，本地甲级办公楼今年迎来创纪录供应，近期会对拥有本地办公楼曝险的信托带来压力。
陈姳潓说：“屡屡创新高的办公楼售价显示，外国投资者对本地市场长期稳定性有信心，对优质或租赁契约较长办公楼的增值潜能也有信心。随着本地作为主要国际金融中心的地位加强，也可促进办公楼市场的长期成长。”
我的感觉是收购价太乐观，甚至有点非理性。近期，跨国公司和银行不景气，结束了一些业务并缩小租用面积。共用工作空间开始流行，但租户对成本很在意，使业主无法取得较高的租金。
——智信研究与咨询总监
王伽胜
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