分析指出，普洛斯这次收购的设施都是物流市场增长快速的城市如达拉斯、芝加哥和亚特兰大等，出租率颇高，预计这些市场的租金增长率会介于2％至4％。这意味着租约到期后，租金应会强劲增长。
企业透视
物流设施巨擘普洛斯（GLP）在中国、日本与巴西拥有规模最大的已建成物流设施。近年来，它又在世界地图上继续插旗子，进军美国市场不到一年就稳坐第二把交椅。
最近它宣布收购更多美国物流设施，巩固第二大物流设施业主兼营运商的地位，希望藉由美国电子商务的增长，从中受惠。
分析师普遍看好这项收购，并指这意味着公司正在努力扩充房地产投资基金管理业务，增加经常收入。
普洛斯上个月13日宣布以11亿美元（约15亿新元）向Hillwood发展公司收购美国物流设施，这是它2014年12月进军美国市场后的第三项收购。
其中，7亿美元的新建设施占地1000万平方英尺，已全部租出，42％由网上零售业占据，最大的租户是电商佼佼者亚马逊，占据32％的面积，收购预计今年12月完成。另外4亿美元的设施则占500万平方英尺，会在建成并全部租出后分阶段收购。
普洛斯宣布收购时说，美国的贸易、工业产值与就业水平都在增长，推高工业房地产需求，过去五年来，出租率都呈正数。
它说：“尽管增长情况前所未有，电子商务仍存在巨大商机，供应量仍远低于以往水平，2015年的供应量满足不到三分之二的需求。”
普洛斯并非唯一看好美国电商的投资者，美国私募基金黑石集团（Blackstone）最近也收购美国西岸的物流设施。
据美国媒体上个月报道，黑石以15亿美元向房地产投资与管理公司LBA Realty收购设施，占地面积1200万平方英尺。
星展集团研究行参考商业房地产服务公司高力国际的报告说，普洛斯这次收购的设施有的位于达拉斯、芝加哥与亚特兰大，都是物流市场增长快速的城市，出租率颇高。
“高力也预计这些市场的租金增长率会介于2％至4％。这意味着租约到期后，租金应该会强劲增长。”
扩大基金管理业务
与之前两项收购一样，这次的收购也是通过普洛斯的基金管理平台融资。所需的11亿美元有4亿7000万美元将通过股权融资，剩余的6亿3500万美元则通过债务融资。
就股权的部分，普洛斯保持一贯作风，由它担任资产管理公司，自己保留约一成股权，剩余的股权则与资本伙伴签约，由它们持有。
普洛斯说，若把基金管理费与租金收入算在内，其4700万美元的一成股权，第一年的股本回报率预计为13％。
摩根大通在报告中说：“这项收购确实显示，除了在核心市场中国和日本发展与出租房地产之外，集团的其中一个主要战略是扩大基金管理平台，以及增加经常收入。”
由于发展设施所需的资金数额庞大，公司会利用基金管理平台集资，并从中赚取基金管理费。2016财年，基金管理收费同比增加38％至1亿5000万美元。
基金管理是普洛斯的一大盈利来源，也是管理层有意扩大的板块。
普洛斯在年报中说：“普洛斯在寻找志同道合的投资者，一同成立更多基金与共同投资的公司。这可扩大我们的资本基础，让我们在资产负债表不承受负担的情况下抓住商机。”
根据年报，普洛斯目前通过基金管理平台管理的资产占66％。它说，随着平台扩大，这个比重估计会随之提高。
普洛斯共有11个基金，管理的资金总额共计350亿美元，资金来自13个资本伙伴，包括新加坡政府投资公司、中国人寿保险、加拿大退休金计划投资委员会等。
继续留意中国市场
尽管普洛斯积极收购美国物流设施，建立起新市场的领先地位，分析师说，投资者仍应关注公司的中国业务，因为中国市场对物流设施的需求出现任何变数，都有可能左右股价。
摩根大通说：“我们的估值有大部分是基于普洛斯会执行中国增长战略的假设，任何影响集团强劲增长的负面因素，包括物流空间缺乏需求，以及土地收购与建筑工程有所延误，都有可能严重影响普洛斯的估值，抹去它现在享有的较高估值，或是更糟。”
星展集团研究行指出，随着中国零售业增长步伐放缓，物流设施与货仓供应量的增长若出乎预料，需求就会受到影响。
然而，普洛斯对中国电商市场仍胸有成竹。它说，过去10年来，中国电商增长突飞猛进，公司租给电商业者的设施面积也从2010财年的4％增至目前的26％。
星展集团研究行说，过去八年来，在中国消费者强劲需求推动下，中国电商领域的复合年均增长率为80％，普洛斯设施接下来的租用率与租金应该都会提高。
“如果中国市场带来的盈利更多，就能刺激股价。”
赞
