楼市乾坤
越来越多私宅项目将受合格证书（Qualifying Certificate ，简称QC）和额外买方印花税（ABSD）的影响，但本地发展商所推出的“先住后付”“先租后买”等创意行销策略，不仅帮助发展商清货，还可能推高私宅售价。展望明年私宅销售，分析师预料，更多完工私宅项目将会通过创意行销策略方式售出，特别是位于市区的高档私宅项目。
所谓上有政策，下有对策。如果说政府的总偿债率（TDSR）限制和降温措施等，令本地私宅买气下跌，那今年以来发展商所推出的创意行销策略，无疑刺激了楼市买气，让更多私宅单位得以售出。
自从今年4月间华联企业（OUE）的豪华公寓项目Twin Peaks，为买家提供延迟付款计划（deferred payment scheme，简称DPS）选项获得良好反应后，这种有别于一般私宅的付款方式如今已蔚然成风，成为发展商的新行销方式。
初步估计，有超过10个私宅项目百多个单位都以这种新付款方式售出，包括双峰（Twin Peaks）、丽敦豪邸（d'Leedon）、翠城新景（The Interlace），The Boutiq、Ardmore Three、吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）和Skyline Residences等项目的单位。
根据市区重建局数据，今年上半年核心中央区私宅单位（包括有地住宅）共有1351个售出，同比增加35％，相信部分原因就是DPS的推出。
最新加入DPS行列的还有高鸿集团（KOP Group）的丽嘉豪庭（Ritz Carlton Residences），以及力宝集团（Lippo Group）的滨海精品（Marina Collection）。
前者让买家支付两成的房价做为定金，其余八成房价可以在两年后行使认购权时支付。
后者则提供“先搬入，后付钱”的付款方式，买家先支付10％的房价作为第一笔定金，两个星期后行使认购权时再付10％款项，剩余的八成款项可在三年内付清。
据了解，丽嘉豪庭今年以来仅售出三个单位，但它10月在香港行销时，买家在DPS付款方式下预订五个单位。至于滨海精品，它近两年来未售出一个单位，但上月却有两个单位在“先搬入，后付钱”付款方式下售出。这些销售情况都显示了创意行销策略已奏效，成功地带动一些私宅销量。
一些买家不打算再等 创意行销起催化作用
第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋受访时坦言，当初发展商推出DPS时，不少业内人士和房地产经纪对这行销策略感到怀疑，认为这行销策略行不通，因为这策略只是让买家延迟付款，买家始终还是得同银行安排房贷。
“然而，我们忽略了买家等了太久，已经有点不耐烦的心理。”
他解释，过去的房地产下行周期平均8.4个季度，但现在房地产下行周期却长达12个季度。根据市建局数据，截至今年第三季，本地私宅价格连续12个季度下跌，累计跌幅10.8％。
张敏璋说：“整体来说，本地楼市已来到下行周期的尾端，许多买家都在等市场转变方向，但偏偏这个下行周期都是前所未有的超长周期，至今还未进入拐点。这令到一些买家不打算再等了，创意行销策略在这时候推出，恰好起了催化作用，吸引买家进场买房。”
橙易研究与咨询部高级经理黄显洋则认为，这类延迟付款计划能吸引买家，是因为买家可以暂时免去沉重房贷压力以及总偿债率条例限制。
以一个200万元的公寓单位而言，买家只需要支付15％至20％，即30万元至40万元的现金，其余100多万元可以在一年至两年后支付。在这段期间，买家不需要安排任何房贷，还可将公寓租出，获得租金收入。
不过，黄显洋也提醒：“DPS虽可帮助发展商吸引更多买家，但这付款方式并不能完全解决发展商的私宅销售问题。说到底，买家最后还是注重房价，并根据房价来决定这笔交易是否物有所值。”
延迟付款计划或是发展商定时炸弹
受访分析师提醒，DPS虽让买家暂时免去房贷压力，但如果房价在未来一两年内不涨反跌，买家往后将面对更大房贷压力。
一旦买家无法取得房贷，DPS更可能是发展商潜伏“定时炸弹”。
DPS曾为本地楼市流行的付款方式，但由于它导致楼市出现过热迹象，政府在2007年10月撤销这项计划。
目前，发展商的一些私宅项目可以按DPS形式收款，主要是因为它们都已取得法定完工证书（Certificate of Statutory Completion），不再受房屋发展商（控制与执照）条例管制，包括延迟付款方式。
买家须承担一定风险
黄显洋指出，利用DPS方式进场的潜在买家，必须承担一定的风险。例如，房价若在未来一两年内没上涨，甚至是不涨反跌，房子估值下跌，买家将更难安排预期的房贷，并得拿出更多现金。
如果买家无法取得房贷，所买的单位可能就得交还发展商。这意味着发展商得承担买家毁约的风险，甚至有可能得重新支付QC和ABSD等相关高昂税务费用。
基于总偿债率和降温措施仍发挥作用，黄显洋说，DPS目前不会给楼市带来影响。他认为，政府正密切留意楼市情况，并在必要时在政策上做出调整。
张敏璋指出，目前涉及DPS的单位百多个单位，可能爆发的房贷威力并不大。“但如果DPS趋势继续上扬至超过1000个单位，这将对楼市带来巨大杀伤力。”
延迟付款计划单位价格比较贵
发展商会各出奇招，想出各种创意行销策略来吸引买家，主要是一些项目的合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）和额外买家印花税（ABSD）期限将近有关。
在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。
在ABSD条例下，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。
如果这些项目在期限到达后，还未售出所有单位，发展商就可能得支付高昂的延长费。
新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强上月在该公会第57届常年晚宴上致词时透露，截至今年10月，全国有12个私宅项目的约500个未出售单位，会在今年底受QC条例影响，发展商须支付4700万元延长费。42个项目约4000个未出售单位，也将在2018年底前受ABSD期限影响。
《联合早报》整理的资料显示，明年上半年有六个私宅项目可能受ABSD期限影响，包括御品居（The Trilinq）、山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）、奕景（Vue 8 Residence）和eCO等。据估计，发展商可能得支付超过2亿元的费用。
有买家预计，为清掉手头上的剩余单位，以避开QC和ABSD期限影响，发展商将被迫削减新私宅价格5％至25％。
发展商未必会削价卖房
不过，分析师指出，发展商倾销私宅方式很多，未必会选择削价。
张敏璋举例说，发展商能以大批出售（bulk sale）的方式，把剩余单位卖出。他认为，本地发展商大都有强大财务实力，并不会选择贱卖私宅单位。
黄显洋甚至认为，发展商有可能通过DPS，推高私宅售价。这是因为同样一个私宅项目，提供DPS的单位的价格一般比其他单位贵一些。
例如，Twin Peaks有提供DPS的私宅单位，每平方英尺售价从2700元起跳。相比之下，按照平常付款方式购买该项目私宅，尺价则从2300元起跳，价格低15％。
展望明年私宅销售情况，黄显洋预计，越来越多私宅项目将通过DPS或相关的创意行销策略方式售出，特别是位于市区的高档私宅项目。“这可能会提高私宅需求和价格，让市场热起来。”
张敏璋则认为，有迹象显示机构投资者正寻找本地房地产市场投资机会，私宅大批出售方式有可能是下来销售趋势，特别是一些高档私宅正处于低价位，上涨空间大。他说：“对一些投资者而言，虽然楼市还是很疲弱，却可能是进场买房的最好时机。”
2017年上半年可能受ABSD影响的私宅项目
项目名称 地点 单位
总数 未售出
单位 ABSD
期限 估计须支付
ABSD款项(万元)
御品居
（The Trilinq） 惹兰仑平
（Jalan Lempeng） 755 280 1月 5090
Mon Jervois 泽维士路
（Jervois Road） 109 43 2月 1480
eCO 勿洛南3道 748 8 2月 4320
“山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）” 山景坡
（Hillview Rise） 512 18 3月 3040
Stratum 伊莱雅路（Elias Road） 380 14 4月 2070
奕景
（Vue 8 Residence） 巴西立岭
（Pasir Ris Heights） 463 77 6月 2630
Pollen & Bleu 花拉通道
（Farrer Drive） 106 93 6月 1410
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