楼市乾坤
近年来随着新竣工私宅单位增加，加上经济不明朗和降温措施等因素，造成房屋价格和租金面对下行压力。去年，私宅空置率创亚洲金融风暴后的新高，新竣工单位也达历史高点。然而，2016年也出现一个特别现象，即未售出私宅单位创下历史新低。进入2017年，又会是怎样一番光景？《楼市乾坤》找来多名分析师分享看法。
空置率近年逐年上扬，新竣工单位也在去年创下新高，对房地产市场显得不利。
然而，自2015年以来，市场上发展商售出的私宅数量却比推出的单位数量来得多，以致未售出的私宅单位出现历史新低，这给暗淡的私宅市场带来一线曙光。
接受《联合早报》访问的分析师预料，随着房价降至合理水平吸引买家进场，而新竣工单位和未售出单位也继续减少，房地产市场将在今年趋稳。不过，出租市场将继续是租户的天下，投资者仍得调整“战略”，以便在竞争激烈的租金市场中求存。
根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）和综合各房地产研究公司的数据，去年整体私宅空置率是亚洲金融风暴之后的新高，第三季（最新数据）为8.7％，若只是非有地私宅则高达10％。
私宅空置率虽然不是历来最高，但仍然是10多年来的高点。分析师认为大量新私宅竣工、经济放缓和企业改变外来人员住房津贴等因素，都是空置率去年攀高的原因。
ERA产业主要执行员林东荣指出，从2014年起开始出现大量新竣工私宅单位。除了去年的大量竣工私宅，2015年和2014年各有1万8971个和1万9941个新单位竣工。此前，本地10年均值是9582个。
仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“竣工单位大增，而外劳的招聘却收紧，以及经济放缓所造成的裁员、外来员工被派往其他国家和削减住房预算，都是空置率过去几年连年高涨的原因。”
分析师预料去年全年的新竣工单位，可能打破2014年1万9941个单位的峰值。
根据第三季数据，今明两年预计竣工的私宅，分别有1万3284个和9587个单位。不过，值得注意的是去年发展商未售出私宅单位纪录，出现历史新低，为2万2502个单位，似乎给房地产市场带来曙光。在2015年，发展商推出和售卖的私宅单位分别是7056和7440个。去年首11月，发展商推出和售卖的私宅单位分别是7763和7768个。
谈到发展商的“存货”创新低，橙易产业研究与咨询部主管黄显洋指出，政府售地计划的住宅地段近年来减少，而发展商销售的私宅则增加，是促使私宅“存货”减少的原因。
大多分析师预料房市今年趋稳
在空置率居高不下的同时，数年来数量庞大的竣工单位，也给本地房地产市场雪上加霜。近年来的竣工单位动辄上万个，甚至直逼两万，高于此前不足1万个的10年均值。截至去年11月，新竣工单位是1万9193个。
空置率、私宅存货和竣工单位，这三大因素在今年的情况会如何？在相互影响的情况下，加上宏观经济和加息等因素，本地房市今年有望复苏吗？
受访分析师都认为空置率会继续维持在高水平，并预料存货会持续走低。由于新竣工单位在今明两年预计会比过去几年来得少，分析师大多预料我国房地产市场今年会趋稳，并认为现在是投资者可考虑物色心仪房地产的时机。
戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说：“价格可能会得到扶持，但在市场自我调适之前，租金市场会维持疲弱。对于拥有现金的投资者和买屋自住者，这是‘到处看看’的好时候。”
不过，也有分析师认为房价会持续下滑。高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为，若利率上扬，可能推动更多屋主在转售市场脱售房地产，造成价格下滑。不过，今年新推出的私宅，视各自具备的特点而定，若竣工日期是在2019年以后，那么推出价可能持稳。
世邦魏理仕新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为，高涨的利率环境，可能迫使一些投资者脱售房地产，但不太可能出现仓皇卖屋的情况。
他指出，几年前热卖的项目如今竣工，增加出租市场的供应，在需求方面带来挑战。许多外派人员如今是在“本地配套”下受聘，自然会选择租金较低的房屋。整体来说，分析师认为今年会延续去年的买气。
东北部空置率冠全国
在各地区私宅空置率方面，前年空置率“居冠”的东部在去年情况好转，而东北部则跃升为空置率最高的地区。
尽管如此，本报“夜访”东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora，发现亮着灯的单位并不多，有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。
根据URA Realis和智信研究与咨询的数据，截至去年第三季，东北部的空置率是10.9％，而中部和西部则紧随其后，分别是9％和7.9％。
谈到东北部跃居空置率最高的地区，智信研究与咨询总监王伽胜认为，这主要是因为该地区近来有大量私宅竣工，以及附近缺乏聘请大量外派人员的办公场所所致。
他指出，2010年至2013年是买家拥屋期望高涨时期，随着东北部当时推出的项目纷纷竣工，空置率也因此走高。
东北部近来竣工的项目，有榜鹅的Flo Residence和万国的万宝阁（Jewel@Buangkok）以及乐丰轩（La Fiesta）等。
至于北部的空置率，则是五大地区当中最低的，在去年第三季为5.5％。北部是许多跨国厂商的聚集地，可为出租市场提供外来人员租户群。
自住或投资 专家给你指路
房地产市场还未复苏，当中的利益相关者如何避开风险，掌握机会？分析师为投资者和买屋自住者、房东与租户，以及发展商提出不同建议。
■ 买屋自住者
转售市场竞争激烈，对买家有利。ERA产业主要执行员林东荣指出，由于屋主更愿意洽谈价格，这类买家可能会买到物有所值的房子。
高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出，买屋自住者应该仔细分析利率将如何影响他们偿还贷款的能力。他们应该谨慎置产，并可考虑到转售市场物色物有所值的房子。
智信研究与咨询总监王伽胜相信发展商今年会减价，因此建议买屋自住者直接跟发展商买房子。不过，他表示，若买屋自住者急着买房子住，可以考虑购买新竣工的私宅。
■ 投资者
林东荣建议投资者跟发展商购买未竣工的私宅。这是因为建造私宅需要多年时间，虽然当前出租市场下滑，但屋主还有时间等待市场复苏。
对于那些准备从转售市场买屋，并期望立即出租的投资者，王伽胜指出，这类投资可能面对较大风险。在房地产市场当前面对逆风的情势下，要出租房子可能会面对困难。
■ 房东
竣工房地产增加，租金下滑，房东面对不利形势。林东荣建议他们开出较低租金，以及采取其他策略脱颖而出，例如重新装潢房子。
王伽胜建议不要对租户国籍或类型过于挑剔。他说，疲弱的出租市场可能迫使屋主把房子租给他们不想要的租户，但能为房东“开辟”更多租户来源，也不失为一个好尝试。
他也建议房东在更新租约时维持现有租金，甚至减租来留住现有租户。
■ 租户
当前的房地产市场对租户极为有利。林东荣指出，市场有大量供出租的私宅，租户能挑选到最合意的房子。
■ 发展商
林东荣指出，由于新推出项目较少，竞争也随着减少，目前是发展商“清货”良机。
不过，王伽胜认为，发展商要赢得买家的心，最好的方法还是减价。
他说：“我预料2017年是那些在2013年和2014年买地的发展商，通过减价快速脱售项目的一年。从买地开始，他们有五年时间售卖项目，但它们不会要等那么久才把项目卖掉。”
仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉认为，发展商应该尝试填补土地库。不过，他们可能会因为找不到地段而受到限制。
他估计政府可能会增加住宅地段的供应，而只要价格合理，发展商对集体收购的兴趣也会提高。
过去五年整体私宅发展概况
年份 空置率（％）＊ 竣工单位＊ 未售出单位＊＊
2012 5.4 10329 37176
2013 6.2 13150 32082
2014 7.8 19941 28779
2015 8.1 18971 24546
2016 8.7 19913（首11月） 22502
＊每年第四季数据 ＊＊竣工与未竣工
来源：市区重建局房地产资讯系统、各房地产研究公司数据
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