饭碗可能不保 要如何应付房贷?

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张启明(假名)刚接到风声,公司有意解散他目前工作的部门,春节后他很可能失业。

他今年50岁,和妻子联名拥有一间五房式组屋,住了23年,房贷几乎已还清。三年前,夫妻联名买了一间小公寓,现在每个月须供4000多元的房贷。

虽然家庭收入上万元,不过两个孩子还在念书,家庭开销大,又不知道能否在短期内找到工作,张启明心里难免彷徨不安。

失去工作后,他手头上的数万元现金储蓄,估计很快就会消耗完。因此,金融业者建议他应该趁失业前,赶快为房贷再融资,减少每个月的现金流失。

一旦公寓完工,他应该尽快将公寓租出去,换取租金收入来补贴日常的生活。

房地产业者指出,目前的租金市场趋软,再加上大量的新项目完工,许多刚完工的房子都在寻找租户,竞争相当激烈。为了争取租金收入,有些屋主甚至铤而走险,通过Airbnb等出租平台,将房子以少于六个月的短期租约违例租出去。

不过,仍然有一些屋主因为各种原因不愿考虑某些国籍或种族的租户,或者因为一些装修、电器和家具要求,而将一些潜在租户拒于门外。其实,如果租户愿意签署较长的租约,相对有诚意,屋主不妨认真考虑租户提出的条件。

金融业者也提醒,如果提前听到风声,知道饭碗可能不保,屋主们应该事不宜迟,马上安排再融资,因为等到真正失业后,可能就不符条件,无法再融资。

这是因为按照目前的总偿债率(TDSR)条例,借贷者每个月摊还的房贷不得超过月收入的60%。换言之,借贷者一旦失业,没有了月收入,几乎就无法再融资。

失业前再融资“一石三鸟”

即使张启明手头上还有五万元的现金储蓄,银行会将款项等同四年的收入,也就是每个月1042元的月收入来计算。按60%的TDSR条例,也就是说,即使他没有其他债务,每月最多只能安排到大约600元的房贷。

不过,如果他在失去工作之前再融资,就可以达到“一石三鸟”的效果,一是可以分更长的时间摊还房贷、二是可以支付相对较低的房贷利率、三是能够锁定固定利率,以免利率在未来三年内大起大落。

张启明在三年前买下这个小公寓时,只有47岁,由于新房贷最多只能借到65岁,因此他顶多只能分18年摊还房贷。

如果现在再融资,在再融资条例下最多可以借到75岁,他可以分25年摊还,以汇丰银行目前提供的1.75%三年固定利率来计算,每个月的房贷估计可以缩减至3000元左右,显著减少现金的流失。

金融业者透露,一些屋主也通过再融资的方式,套现来应付失业后的生活。

假设一名屋主趁2009年楼价低的时候买下一个公寓单位,市价大约70万元。现在公寓的估价还有100万元,如果屋主选择再融资,估计可以借到估价的80%,也就是80万元。扣除过去八年使用公积金存款来缴付的大约15万元,再扣除大约50万元的未清房款,剩余的15万元就是屋主可以套现的款项。

如果能套现15万元,这名屋主至少不用担心未来三四年的房贷,可解决眼前的燃眉之急。如果楼市能在2020年回弹,屋主或许就能脱售房子,摆脱目前的财务窘境。

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