让主发展商规划土地商机大?

楼市乾坤

政府把大范围的地段卖给一个主要发展商(master developer),让它规划与发展,这样的合作模式是否可行,政府正在探讨。

这是国家发展部长黄循财去年底在新加坡产业发展商公会(REDAS)的晚宴上透露的信息,而近期出炉的未来经济委员会报告书也提到这个模式。

例如,伦敦的国王十字(King's Cross)和金丝雀码头(Canary Wharf)等成功项目,就是由主发展商与当地机构合作开发。

新加坡的滨海湾金融中心(MBFC)也曾试验这种做法。

这种模式带来的巨大商机令不少业界人士雀跃不已,但也有人怀疑,新加坡总占地面积不过700多平方公里,是不是真有能力把大范围土地卖给一家主要发展商?这种模式有什么好处?是否存在潜在未知的隐忧?

新加坡有大范围土地可售吗?

受访的房地产分析员指出,新加坡虽然地小人稠、高度发展,但其实还有不少地段在未来15年,将被腾出以打造大型城镇,因此绝对有条件将大范围的土地出售给发展商规划和发展。

最近,两个高尔夫球俱乐部——裕廊乡村俱乐部(Jurong Country Club)和莱佛士乡村俱乐部(Raffles Country Club)先后被征用,以便发展兴建成连接新加坡与吉隆坡的高速铁路终站。

以占地约67公顷的裕廊乡村俱乐部来说,其实只有两成将用来建造新隆高铁终站,其余八成约53.6公顷的土地,在完成铁道设施后,将用来发展建造商业、零售、娱乐及社区等综合用途。

53.6公顷是什么样的概念呢?大约可建六个怡丰城(Vivo City),或15个滨海湾金融中心。

位于圣淘沙岛对面的怡丰城,占地8.4公顷,拥有150万平方英尺的建筑楼面和104万平方英尺的零售面积。这座新加坡最大的购物中心,地面三层、地下两层,另外还建有一栋七层楼的停车场。

至于滨海湾金融中心,它占地3.55公顷,拥有300万英尺的办公楼面、17万9000平方英尺的零售楼面,以及649个公寓单位。整个项目建有三栋办公楼(33层、50层和46层)、两栋公寓大楼(428个和221个单位),以及一栋零售商场。

裕廊乡村俱乐部去年结束营业,莱佛士乡村俱乐部则最迟必须在明年7月,把占地143公顷的土地归还给政府。假设八成的土地可以在铁道设施完成后重新发展,预计将有超过110公顷的土地可被腾出来。

政府也正计划在2030年后,将巴耶利峇空军基地迁移至樟宜东,腾出一幅800公顷的庞大地段,面积比宏茂桥和碧山还要大。

至于丹戎巴葛、布拉尼岛、岌巴和巴西班让集装箱码头,将在2027年租约届满后搬迁至大士的超级码头,这将腾出1000公顷的土地,或相等于两个半滨海湾的面积,从珊顿道延伸至巴西班让。

另外,俗称“咖啡山”的武吉布朗坟山(Bukit Brown),也将清走部分坟墓。此地约86公顷,有10万多个坟墓,估计直接受影响、需要起出的坟墓约5000多个。

在这之前,占地约93公顷(相当于大巴窑的五分之一)的比达达利新镇,也已经将坟墓清除,估计可建大约1万1000个住宅单位,其中90%是组屋,其余是私宅。

规划好处:霸型项目具有标杆和带动作用

黄循财说,这种模式将能让私人业者扮演更大角色,为我国未来的城市建设注入新活力。在这个模式下,政府不会为每座建筑所在地段个别招标,而是会把大范围的整个地段卖给一个主要发展商,让业者根据需要决定发展进度,优化土地用途。

为了控制风险,主发展商可分阶段落实项目,也能在首个阶段落实后,选择是否继续开拓项目。

黄循财举例,伦敦的国王十字的发展商,并没有为了得到更多总建筑楼面而拆除旧楼房,而是自发修缮旧建筑,让它们焕发新生命。虽然这样做的成本更高,但最终让整个地段在长远上实现更高价值。

同样地,伦敦的金丝雀码头的发展商与政府合作,在区内建设地铁站,并承担其中三成费用,作为回报,业者获得经营地下商业空间的权利,开创双赢的局面。

黄循财说:“这些项目的发展商有很强的归属感,他们相信优质的设施和良好的管理,能提升地区的价值和吸引力。这种具备说服力的愿景引导整个发展项目,也为公众提供更多公共空间和活动。”

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣解释,小型商场为了确保人潮和租金回报率,结果租户来来去去都是同样商家,商品也显得大同小异。相对来说,大型商场一般有较大的“肚量”可以销售更多样化的产品,包括一些小众精品商店、小众餐厅等。

同样地,小型项目为了控制成本必须寸土必争,不可能将数千平方英尺的楼面,拨作非盈利或者低盈利用途,例如让公众聚集的喷泉,或是供人们表演的小型剧场。但是,大型项目却能为了提升项目的整体价值,而拨出大幅面积用来打造更好的环境。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉说:“主发展商的模式可以适度在较大型的项目采用,以便取得整体性和综合性更强的设计。结果将会是一个更好的市区设计、为用户和住户带来更好的环境,并提升项目的价值。”

智信研究与咨询(R’ST Research)总监王伽胜也认为,新加坡的发展太过规划与工整,许多地区在房地产的设计和规划方面显得很相似。“这点需要改变……许多城市采用的是随机的发展方式,虽然凌乱些,却有独特的味道,也反映了城市的文化底蕴。”

麦俊荣认为,霸型的发展项目往往具有一定的标杆和带动作用,例如新达新加坡(Suntec City)、滨海湾金沙、怡丰城和MBFC,完工后就形成一个小区市场,带动周围的房价和零售生意。这是其他较小型项目不会有的效应。

隐忧:主发展商拥有太大权力

麦俊荣认为,卖给主发展商发展的地皮,不宜太大,最好不超过300万平方英尺。

“政府不应该将城市规划的工作,交给私人发展商,特别是一家私人发展商,这将给予这家公司太大的权力。”

“如果一整幅能够建造整个城镇的土地,都掌握在一家发展商手里,它将拥有垄断整个小区供应量和房价的权力。一旦将竞争对手都淘汰掉,肯定对消费者不利。”

他认为,把所有鸡蛋放在同一个篮子的风险太大。由于项目的投资金额大、风险高,只要主发展商,或者财团的其中一方出现问题,例如财务困难或者遭受司法调查,就可能连累整个地区的发展被卡住。

不利中小型发展商

王伽胜也担心,将大范围土地都卖给一家发展商,可能导致较小型的发展商买不到地皮,以致最终被淘汰。

“通常,只有实力和财力雄厚的发展商,才能负起主发展商的重任,但这可能对一些建筑商背景或中型的发展商不公平,甚至垄断整个市场。”

王德辉也认为,卖给主发展商发展的地皮,不一定要大至数十公顷,从过去的例子可以看到,有的小至3.55公顷,有的大至12公顷。

他说,如果担心发展商手头上握有太多的供应量,政府可以通过限定项目完工日期来控制,确保市场不会一下子涌现太多供应,又或者长时间供应短缺。

为了让更多业者能够参与,政府也可以考虑,允许主发展商将部分土地转给其他发展商,或者与其他发展商一起联手发展。

王德辉不认为,这种模式将造成供应量过于集中于一个地区。

他说:“将大范围的土地卖给一名发展商,本来就是为了确保这个地区有持续性的供应量,以便满足地区在规划、社会和经济方面的目的。”

由于项目牵涉的金额庞大、发展时间冗长、风险高,因此王德辉认为政府应该谨慎设计土地的付款方式,以及给予选择权让发展商购买第二和第三期地段。

王伽胜也指出,一般房地产发展项目的收益率大约是5%至10%,但是像这类大型项目的投资风险大,相信要有更高的收益率才能吸引发展商进场。

他认为,由于项目庞大,需要更长时间才能发展完成,因此政府也应该考虑对发展商的未售单位设定较宽松的额外买方印花税(ABSD)期限,或者征收较低,甚至是豁免额外买房印花税。

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