房地产股季度净利为何大起大落?

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如果你买了某家房地产发展商的股票,又从报章上得知他们的新项目热卖,可能会期待发展商报告季度业绩时多派一些股息。没想到财报出炉后,发展商的季度净利不但没增加,反而还大跌,这是怎么回事?

和其他领域企业相比,房地产公司的业绩往往呈现极大波动,这和房地产领域的特点,以及统计标准的更改有关。本期自学成财,就会介绍一些导致房地产股季度净利大起大落的因素。

近年来,本地房地产发展商开始逐步推行国际财务报表标准(IFRS)。新标准推行前,发展商一般是根据项目的完工比率,逐步向买家征收费用,并把各阶段费用反映在当季业绩中。而根据IFRS 115会计标准,房地产发展商只有在项目竣工、拥有权转给买家时,才能将卖房所得的收益计入那一个季度的业绩中。

也就是说,采用新会计标准的发展商,旗下项目只要没有完工,无论卖得多好,都无法为当季业绩做出盈利贡献。反过来说,当项目完工并交付给买家时,发展商当季的收益就会大幅飙升。

另一个导致房地产股业绩波动的原因,就是发展商旗下资产的公允价值(fair value)发生变化。评估机构会根据资产的用途和地段等因素,估算出它的公允价值,当公允价值发生变化时,其中的差异就会作为收益或损失,计入发展商的业绩。

和我们的住房一样,一个资产的公允价值会因许多因素发生变化,其中一个就是改变资产用途。譬如,当发展商将旗下资产从分层地契改为投资房地产出租,可能从中获得公允价值收益。由于这是一笔一次过收益,发展商往往会在财报中注明扣除这笔收益后的营收情况,以便更准确地反映集团的营运业绩。

房地产发展商的生意好坏,和资产状况紧密相连,公司业绩也会随之起伏。为了避免大起大落,近年来更多发展商开始注重经常性收入(recurring income),即从商场、酒店和服务公寓中定期收取的租金和房费。

稳定的经常性收入,在楼市不景气时可以缓冲发展收入的不足,减少发展商对房屋交易的依赖。因此,在政府出台楼市降温措施后,分析师普遍看好有经常性收入的房地产股。

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