如何选择酒店服务REIT？

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李蕙心　报道

hueyshin@sph.com.sg

去年入境我国的旅客人次和旅游收益双双创下历来新高，本地酒店服务业的前景看似一片大好，不少投资者纷纷把目光放在酒店服务房地产投资信托。

但实际上，酒店服务业仍存有不少风险，投资者应该先做足功课，了解信托股的业绩报告和旅游经济方面做足功课才进场。

本地主要的酒店服务房地产投资信托（Hospitality REITs，简称酒店REIT）包括腾飞酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）、雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）和华联酒店信托（OUE Hospitality Trust）。

在投资前，人们可从这些信托的业绩报告下手，注意当中的酒店平均客房收入（Revenue Per Available Room，简称RevPar）或每间可出租单位收入（Revenue Per Available Unit，简称RevPAU）、日均客房收费率（Average Daily Rate，简称ADR）和入住率。

RevPar显示酒店是否妥善经营业务，如果这项收入上升就表示酒店的平均房价或入住率增加。这对单位持有者来说是个好消息，因为股价和股息都可能随之上升。

RevPAU只适用于服务公寓，意思与RevPar相近，不同的是前者以出租公寓所得的租金计算，后者以客房收入计算。

比方说，雅诗阁公寓信托主要管理服务公寓，因此投资者在阅读该信托的业绩报告时必须注意RevPAU的跌涨情况。

ADR和入住率也是评估酒店业绩的重要数据。入住率高不一定代表收益高，因为房费可能很低，那就得靠ADR了解平均房费的情况。ADR越高，营收自然也高。

作为投资者，最关注的是能分到多少利润。在酒店REIT业绩报告中，每合订证券派息（Distribution per Stapled Security）就是投资者能分到的“红利”，数额当然越多越好。

在考虑信托的经营情况之后，就要考虑旅游经济的大环境。

影响旅游业的因素多元，从政府政策和高风险传染病散播，到外汇兑换率和酒店客房供应过剩，都可能冲击酒店业绩。

例如，中国政府于2013年颁布旅游法禁止组织“零团费”的旅行团，以致廉价新马泰旅游团锐减，来新的中国游客大幅下降。

另一个例子是，去年入境我国的旅客人次同比增加7.7％至1640万，但本地酒店的整体RevPar却跌4.6％。这是因为去年新增客房大约2600多个，致使酒店客房总量达到6万3000多个，客房供多于求，酒店只好调低房费吸引顾客。

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