如何选择酒店服务REIT?

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去年入境我国的旅客人次和旅游收益双双创下历来新高,本地酒店服务业的前景看似一片大好,不少投资者纷纷把目光放在酒店服务房地产投资信托。

但实际上,酒店服务业仍存有不少风险,投资者应该先做足功课,了解信托股的业绩报告和旅游经济方面做足功课才进场。

本地主要的酒店服务房地产投资信托(Hospitality REITs,简称酒店REIT)包括腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)、雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)和华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)。

在投资前,人们可从这些信托的业绩报告下手,注意当中的酒店平均客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPar)或每间可出租单位收入(Revenue Per Available Unit,简称RevPAU)、日均客房收费率(Average Daily Rate,简称ADR)和入住率。

RevPar显示酒店是否妥善经营业务,如果这项收入上升就表示酒店的平均房价或入住率增加。这对单位持有者来说是个好消息,因为股价和股息都可能随之上升。

RevPAU只适用于服务公寓,意思与RevPar相近,不同的是前者以出租公寓所得的租金计算,后者以客房收入计算。

比方说,雅诗阁公寓信托主要管理服务公寓,因此投资者在阅读该信托的业绩报告时必须注意RevPAU的跌涨情况。

ADR和入住率也是评估酒店业绩的重要数据。入住率高不一定代表收益高,因为房费可能很低,那就得靠ADR了解平均房费的情况。ADR越高,营收自然也高。

作为投资者,最关注的是能分到多少利润。在酒店REIT业绩报告中,每合订证券派息(Distribution per Stapled Security)就是投资者能分到的“红利”,数额当然越多越好。

在考虑信托的经营情况之后,就要考虑旅游经济的大环境。

影响旅游业的因素多元,从政府政策和高风险传染病散播,到外汇兑换率和酒店客房供应过剩,都可能冲击酒店业绩。

例如,中国政府于2013年颁布旅游法禁止组织“零团费”的旅行团,以致廉价新马泰旅游团锐减,来新的中国游客大幅下降。

另一个例子是,去年入境我国的旅客人次同比增加7.7%至1640万,但本地酒店的整体RevPar却跌4.6%。这是因为去年新增客房大约2600多个,致使酒店客房总量达到6万3000多个,客房供多于求,酒店只好调低房费吸引顾客。

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