执行共管公寓最大发展商 别人不看好的他看好

青建引领智慧房和智慧生活潮流,也期望借此带动业界的发展。(何炳耀摄)
青建最新推出的EC悦心雅轩(iNz Residence),进一步推展智慧生活方式。(何炳耀摄)

财经人物

来自中国的青建集团在18年前进军新加坡承包建筑工程市场,后来在2008年成立青建地产(南洋)集团,正式跨界成为本地第一家中资房地产发展商。

如今,它已成为我国主要发展商之一,也是新加坡独创的房屋类型——执行共管公寓的最大发展商。

青建地产到底凭着什么思维方式和策略,能在本地房地产业占一席之地?它又是如何引领与掀起业界竞相发展智慧屋和推展智慧生活方式的新风潮?

不少买家可能对中资发展商存有偏见或不好的印象,因此当青建地产(南洋)执行董事李俊(41岁)听到买家表示对公司感到安心时,顿时备受鼓舞。

那一次,青建地产在私宅项目水岸康居(Riversound Residence)竣工后为买家举行一场讲座,征询买家的意见。

讲座结束后,一个男买家上前拉着李俊的手,并在介绍过同行的太太和儿子后说:“当初我们买你的房子的时候,他们都问我,你怎么买中国公司的房子?”

“它们(指中国发展商)的品质不好的,它们卖完房子就走的,服务也不好的。但是,你今天这么说,我就放心了。”

青建地产在水岸康居项目中为居民引入手机应用,通过这项科技促进他们在购物、维修、学习和休闲等家庭需要的便利。这也是公司开启发展商在项目竣工后,仍跟客户维持联系的一项全新尝试。水岸康居于2012年推出,2015年竣工。

李俊接受《联合早报》访问时仍难掩喜悦之情:“当时我听了之后也很受鼓舞,觉得这事看起来还行,还可以做。人都需要鼓励,虽然生意做到这个规模,但我也需要鼓励。”

青建地产堪称本地房地产界的过江龙,如今已跻身本地主要房地产之列。1999年进入新加坡,开始建筑工程的承包业务。2008年,集团推出私人发展商设计、兴建和销售(DBSS)的碧山“怡然阁”(Natura Loft)组屋,正式跨界成为本地第一家中资房地产发展商。

随着上周五刚推出执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)悦心雅轩(iNz Residence),集团至今共推出11个项目。尽管是中资发展商,但集团多年来活跃于EC领域,给人深刻印象。

李俊为悦心雅轩举行推介会后接受《联合早报》的访问,娓娓道出集团进入EC市场的缘起。

额外买方印花税出炉 看到EC需求发展机会

2012年,政府推出额外买方印花税(ABSD),针对外国人和非个人买家的额外买方印花税,税率等于房价的10%。

据报道,这导致2012年的外籍买家比率跌至7%。隔年1月,政府再把外国人必须缴付的额外买方印花税率提高至15%,进一步压低外籍买家的需求。

李俊透露,经过分析后,集团预料本地房地产将进入“冷静期”,而他的个人经验,也让他体会到外国人买房面对的困难。

他透露,由于经营房地产业,他本身当时也在寻找投资机会,但却发现需要支付额外买方印花税,自己买房“也成问题”。他原本想从同太太联名的房地产中割除自己的名字,再买另一套房子,可是“算了半天,还是觉得不划算”。

由于降温措施的缘故,集团看到了EC的需求和发展EC的机会。与此同时,在政府大力推动EC的过程中,集团也自然而然地建了最多的EC。在李俊看来,EC类似大陆“刚需房”或俗称“丈母娘房”的房屋类型。“刚需”就是刚性或硬性的需求,以自住为首要条件。

他指出,本地EC的形成是为了照顾夹心层(买不起私宅又不能买组屋者),让要结婚生子的国人买屋自住。在新私宅交易当中,每年都有3000至5000个私宅被买来自住,可见买屋自住有一定的需求。

不担心EC市场供应过剩

自2011年推出EC乐水居(Riverparc Residence)以来,除了2012年推出的水岸康居和星河湾(River Isles),集团之后推出的六个项目清一色是EC项目。

他说:“当时人们(包括发展商)认为私宅火热,EC没有市场,而我们却对EC积极一点。”不过,事实上,集团一直也有参与私宅地段的竞标,只是没有得标。

近年来,不时有关于EC供应过剩的报道出现,但李俊并不担心EC市场。他解释,未来两年没有EC的新供应,而对EC的需求则每年都存在。

“无论是结婚、生子的家庭,或者新移民都有需求,EC本来就不是热销楼盘。当初,我们认为EC可行,也是因为它是属于每天、每个月都可能会有新需求的一项产品。我们并不期望在推出两三个月后就卖完。”

去年推出的品尚居(The Visionaire)至今卖出五六成,李俊也认为这项销售情况稳定。

除了给人主打EC的印象,青建地产近年也频频在盛港、榜鹅和裕廊一带出击。

前几年集中在榜鹅发展

李俊在回答记者的提问时,表达了集团与其他人的想法不同的逆向思维,以及跟着政府一起走的“顺势而为”的想法。

他说,早在2010年,集团就探讨过在裕廊发展,但却无法标到土地。之后,政府开放盛港和榜鹅一带的土地招标,很多人都认为那里远了一些,但青建地产却看准未来全岛各处的市场环境会相当平均。

“在中国,开半小时的车不算什么。但在新加坡,人们就觉得很久。但我们认为,政府一直在推动榜鹅的发展,这一带的潜力会被带出来。所以从2011年至2013年,我们都更多地集中在榜鹅发展。”

说到这里,他总结了青建地产逆向思维的选择手法。“我们看好榜鹅,大众却不看好。别人不看好EC,我们却看好它。”

重要的是,集团也在跟着政府的脚步走,“政府推动什么地区,我们会乖乖跟着政府一起走。政府已投入大量资源,我们只是顺势而为”。

他认为,政府要进行发展也很辛苦,如果发展商也能一起协助政府来共同发展某个地区,是一件好事。

智慧科技受买家欢迎 主流发展商相继跟进

青建地产支持政府把新加坡打造成智慧国的计划,因此它既引领智慧房和智慧生活潮流,也期望借此带动业界的发展。

除了采用智慧科技,青建地产也开展了许多新做法,包括“灵活构空间”(CoSpace)概念。这类设计让屋主可根据各自的居住需求,把单位中的一个特定空间改造成另一用途的空间。

由于青建地产不断有新尝试,李俊不讳言,许多同行或许觉得它跑得很快,往往在思索它接下来又会亮出什么新招数。但李俊说,集团所做的都“有迹可循”,“我们是一步一脚印,一个台阶一个台阶往上走的。”

“我们在创新方面作好本分,在稳固的基础上往前迈进,这样每一步创新才能扎实。我们不是凭空跳跃,也不是乾坤大挪移。”

集团采用智慧科技是从投资创立慧生活(hiLife Interactive)公司开始。水岸康居竣工后,集团让居民采用手机应用;去年,它更推出属于智慧屋的EC品尚居。

上周推出的悦心雅轩,则是进一步在智慧屋的基础上带动智慧生活方式的又一新一代住宅力作。它也扩大合作伙伴,之前有三星,最近又宣布跟新电信的合作。

要做先锋不做先烈

不过,集团也注意不要跑在需求之前。李俊说:“做的时候,我们也知道要做先锋,不做先烈。” 

虽然追求创新,但集团在科技和产品的选择方面还是小心翼翼,只选择成熟稳当的科技。例如,集团对“语音控制”的技术还没有充分的信心,因此并未采纳这项科技。

销售数据证明,集团使用智慧科技的做法,受到买家欢迎。采纳品尚居智慧配套的买家占总数的80%。这也是集团始料不及的,也让大家看到市场对智慧房的需求。之后,其他主流发展商也陆续推出有智慧概念的私宅。

李俊说:“政府推动智慧国的计划,也要有人来做。政府有在测试不同产品,而我们也根据我们的理解提出方案,并作出分享。”

对于业界的反应,他说:“我觉得是有益的,这是一个相互促进的过程。我希望大家能一起推动行业的进步。如果我一个人做,会觉得很无聊,没有意思。行业的多数公司一起推动,才可以形成一个方向和主流。”

谈到当初投资创立慧生活的初衷,他的想法是希望业界能有这么一家公司,可以帮助业界及公司解决采纳智慧科技方面的问题,并期望把它塑造成新加坡品牌,有更好的发展。

因此,青建地产让慧生活独立运营,无须听命于集团,让后者能平等对待集团和其他发展商。他透露,慧生活将会有新的股东,而他希望很快就能作出相关宣布。

首次发展商住项目 团队半数新加坡人

青建地产过去在标地时有成功,也有失败的经验,集团之后是否有检讨和调整策略?

对此,李俊说,集团多年来的发展稳定,一直都有标到项目,因此能确保集团的持续发展和运行。

集团去年也作出两项新的尝试。首先是争取到一幅3亿零100万元的武吉巴督综合发展项目地段,这将是集团首次发展有零售部分的商住项目。

其实,集团也曾经参与榜鹅综合项目的竞标,但因标价屈居第二而没有成功。

另一项新尝试则首次为集体收购“拿出支票”,要以6亿3800万元买下私有化中等入息公寓(HUDC)顺福雅苑(Shunfu Ville)。不过,这项交易因为有两个屋主上庭提出反对而尚未完成,最高法院上诉庭将在4月审理上诉申请。

集团也不断改善产品和求进步。李俊举例说,集团早期有建造开放式的晾衣空间,但后来发现新加坡时常下雨,会造成雨水流入厨房,因此之后已停止建造这类开放式的空间。

青建地产目前的团队有30余人。李俊透露,当中一半是新加坡公民,若把永久居民计算在内,则有八成是本地人,阵容和工作方式俨然是一家新加坡企业的样子,而不像典型的中国公司。其他员工虽然不是本地人,却在我国求学或工作多年,因此已经完全融入本地的生活和工作环境中。

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