房地产降温措施调整

当局在现有房地产降温措施基础上对卖方印花税和总偿债率框架进行精细调整。分析师指出,这些调整只针对特定群体,对整体楼市不会带来太大影响。

政府今天起调整三项房地产市场措施,包括调低卖方印花税和小范围放宽总偿债率框架,并针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税。

房地产发展商股价飙升

这一系列宣布昨天上午11时45分出炉后,多只本地房地产发展商股价在随后10分钟内相继攀升,城市发展(CDL)股价一度飙升高达10%,凯德集团(CapitaLand)的股价劲扬至接近两年最高。

市场人士认为,随着楼市投机需求减少,政府很可能逐渐放宽房地产降温措施,昨天宣布的调整是朝这个方向迈出的第一步。但也有分析师指出,这些调整是针对特定群体,对整体楼市不会带来太大影响,对私宅房价和交易量的影响也有限。

政府从2009年起陆续推出多轮楼市降温措施,包括调高印花税和设定总偿债率(TDSR)等,终于在2014年促使私宅价格逆转,至今已连跌三年。根据市区重建局的数据,去年全年私宅价格跌3.1%,但跌幅已经放缓,也低于2015年的3.7%。同时,去年新私宅销量增加7.2%至7972个单位。

财政部、国家发展部和新加坡金融管理局昨天发表联合文告指出,有必要保留现有房地产市场措施,以确保住宅房地产市场的可持续性,并鼓励本地家庭谨慎理财。政府会继续保留现有的额外买方印花税(ABSD)和房贷与价值比率(LTV) 限制。

不过,当局在现有基础上,对卖方印花税(SSD)和总偿债率框架进行精细调整(calibrated adjustment)。

根据现有规定,卖家若在购买私人住宅的四年内卖出房产,须支付卖方印花税,税率介于4%至16%。政府昨天宣布征税期限从四年缩短为三年,这三年的印花税率也个别下调四个百分点。这项调整适用于所有今天起购买的私宅,在这之前购买的房产仍沿用原有规定。

金管局则放宽总偿债率框架,让符合条件的借贷人更容易用房地产作为抵押来贷款。

根据现有总偿债率框架,借贷人每月摊还的各项债务总额,不得超过月入的60%。这是为了鼓励家庭谨慎借贷,并加强金融机构承接贷款的标准。

不过,有些借贷人特别是退休人士反映,总偿债率框架限制他们将房地产套现的能力,无法以房地产作抵押获得更多贷款,应付退休后的生活需求。当局因此放宽条例,若借贷者的房贷与价值比率不超过50%,所申请的资产增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)不受限于总偿债率框架。

联合文告指出,本地私人住宅市场的交易量保持稳健。受当前低利率环境和国人收入持续增长等因素影响,市场对私宅的需求依然强劲。尽管房贷增长放缓,但本地住户仍然应该为未来利率上升或收入减少等情况做好应对准备。

业内人士:有助提高楼市买气

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉认为,虽然上述调整不会显著影响楼市,但可能会被视为政府开始放宽降温措施的举动,有助于提高楼市买气。“买家可能会认为楼市已见底,并期待私宅价格回升。过去两年本地私宅交易量一直在增加,也可能继续上扬。”

另一方面,国会昨天紧急通过印花税(修正)法案,规定住宅房地产在通过公司股权转让进行买卖时,也须视情况缴纳相应的买方和卖方额外转名印花税。

近期有投资者为了避免交付额外买方印花税,而以收购公司股权的途径买进私宅,市场人士相信当局做出调整,是为了堵住这一漏洞。

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