资产增值抵押贷款 询问者增合条件者少

市场人士指出,能符合条件的人不多,即使符合条件,也不确定他们能否获得更高的贷款额。

政府于上周五放宽总偿债率框架,允许一些贷款者的资产增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)不受限于总偿债率框架,这个消息使得近几日询问资产增值抵押贷款的人激增。

不过,市场人士指出,能符合条件的人不多,即使符合条件,也不确定他们能否获得更高的贷款额。

理财网站接到询问

过去几天是之前三倍

理财网站MoneySmart的房贷主管马义强接受《联合早报》访问时透露,过去几天,他接到的有关询问是平时的三倍,但几乎所有询问的客户都不符合条件,因为他们不了解这个贷款的计算公式还要扣除用来还房贷的公积金和应计利息(accrued interest)。

房贷比较网站 MortgageWise.sg执行董事吴尚宇受访时表示接到了更多的询问,每10个房贷的询问中约有两个是关于资产增值抵押贷款。

马来亚银行发言人也表示收到了更多的相关询问。发言人说:“总偿债率框架的调整,对于负债率低的私宅屋主是好消息。我们预计(市场)对这类贷款的兴趣会增加。”

按照总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)条例,借贷者每个月须偿还的抵押贷款不得超过月收入的60%,这包括资产增值抵押贷款。在新条例下,如果资产增值抵押贷款中的贷款与房子估值比率(Loan-to-Valuation,简称LTV)不超过50%,就免受总偿债率的限制。政府此举主要是针对退休人士。

马义强表示,不少客户听到这个消息后,希望把自己的房产拿来抵押套现,其中包括不少未退休人士,但基本上都不符合条件。

他解释说,当银行发放资产增值抵押贷款时,会把最高贷款额(往往是房屋价值的70%至80%)减去未偿还的贷款额,也要减去已用来偿还房贷的公积金和应计利息数额,剩余的才是可贷款额度,而这个数额往往不大。

举个例子,房产价值100万元,还有20万元的房贷未还清,贷款人已动用了30万元的公积金和应计利息还贷款。如果贷款者想抵押这个资产获取贷款,同时不想受限于总偿债率框架,即LTV不超过50%,如此算下来他很可能拿不到银行贷款。

马义强指出,一般上能从这个改动中获益的包括退休人士,以及继承房地产者。

吴尚宇则认为,即使当局放宽总偿债率框架,也不意味着退休人士可借此获得更多贷款。他说:“银行还是会考虑退休人士的收入和借贷期限来决定贷款额度。”

他指出,由于贷款的年龄顶限是75岁,退休人士的贷款期限为10年左右,考虑到他们的收入有限,银行不会提供高额的贷款。

资产增值抵押贷款

风险相对较高

此外,资产增值抵押贷款的风险相对较高,因为当贷款人无法还款并得售出房产时,他首先得偿还剩余的房贷以及所动用的公积金,其次才是资产增值抵押贷款,因此银行会谨慎作出决定。

星展银行发言人受询时指出,资产增值抵押贷款仍然是一项中长期的财务投入,须要每月还款,“我们建议所有屋主谨慎理财,要清楚了解自己的需求,考虑如何使用这笔额外的现金。他们应当和银行服务人员讨论,了解这笔贷款会增加他们每月的财务投入。”

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