零售业虽面对高成本和电商逆风 本地购物商场交易趋热

今年以来,多个购物商场如加东购物中心、裕廊坊都推出市场求售。此外,武吉知马区的森那美中心和市区的滨海湾金沙购物中心也计划出售。如果滨海湾金沙购物中心顺利以50亿元售出,或成为全球最昂贵购物中心。

本地零售业虽正面对成本和电子商务的逆风,但购物商场交易趋势却有转热趋势。

今年以来,多个购物商场如加东购物中心(Katong Shopping Centre)、裕廊坊(Jurong Point)都推出市场求售。

此外,武吉知马区的森那美中心(Sime Darby Centre)和市区的滨海湾金沙购物中心(The Shoppes at Marina Bay Sands )也计划出售。如果滨海湾金沙购物中心顺利以50亿元售出,更可能成为全球最昂贵购物中心。

莱坊(Knight Frank)投资与资本市场执行董事罗凯杰接受《联合早报》访问时指出,市场近期购物商场交易活动的确有转热趋势,这主要是因为全球流动资金充裕,很多投资者都在寻求可带来稳定收入来源的房地产项目,特别是租金收入稳定的零售房地产。

他说:“虽然现在零售业面对许多阻力,但许多市郊购物商场租金收入表现依然稳定,净租金回报约4%左右,比不少办公楼项目还好。”

智信研究与咨询总监王伽胜则从卖家角度认为,当前零售业显得疲弱,促使一些购物商场业者考虑脱售产业,尤其是现在主权财富基金、养老基金和保险业者等机构投资者摩拳擦掌,试图进入本地市场,正是脱售房地产的良机。他认为,像威城(West Mall)这类商场也有出售潜能。

加东购物中心招标

获市场一些反应

加东购物中心上周一刚结束招标活动。这个开业超过40年的购物中心上月推出市场集体求售,最低售价为6亿3000万元,相当于每平方英尺2248元的土地价格。

该建筑还可重建作为商业/服务式住宅用途,包括可兴建超过400个服务公寓单位。

独家负责行销该购物中心的是高纬环球(Cushman & Wakefield),该公司资本市场主管沈丽美受访时透露,招标活动获得市场一些反应,但并没有透露招标人数和数额,仅表示相关方会在适当时候公布招标结果。

加东购物中心去年6月曾以同样价格集体求售,却没有人成功得标。如今情况已不一样。

另一个近期计划推出市场求售的购物商场是武吉知马区的森那美中心,美国投资公司黑石集团(Blackstone Group)准备以3亿元卖出这个项目。

森那美中心位于杜尼安路(Dunearn Road),总建筑楼面25万平方英尺,综合了办公和零售空间。当中,零售空间租户有厨房用品专卖店ToTT、本地家具品牌“诗肯柚木”(Scanteak)和冷藏公司(Cold Storage)超市等。

黑石是在去年以近2亿元向马来西亚财团森那美买下这个房地产项目。据了解,黑石也参与本地最大市郊商场裕廊坊的竞标活动,但最终裕廊坊似被职总企业合作社旗下Mercatus Co-operative有限公司,以约22亿元标中。

世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦受访时指出,加东购物中心和森那美中心都具有重新发展潜能,或许还不足以反映投资者对购物商场的投资兴趣。与廊坊作为市郊购物中心,却引来多达九方参与竞标,标价超过20亿元,显示了购物商场的吸引力和投资潜能。

他说:“零售业或许不振,一些靠近住宅区和地铁巴士转换站的商场,仍具强大吸金特点,是优质投资项目。”

他也表示,购物商场经营管理往往比较复杂,必须考虑到租户构成、零售业趋势,还须要积极举行各类活动吸引消费者,在管理方面比办公楼项目更难。

另一方面,戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳指出,目前许多优质购物商场都为房地产投资信托或基金所拥有,除非可取得可观溢价,否则业主一般不轻易脱售。买卖双方的议价差异,造成投资者兴趣浓厚,成功交易项目却不多。

滨海湾金沙购物中心

有意脱售

根据第一太平戴维斯(Savills)数据,去年第四季转手的大宗零售房地产项目环比增长22.4%至7亿3130万元。

这些至少1000万元的零售房地产交易项目,包括本地建筑和房地产公司Master Contract Services以2亿5000万元收购高文心邻坊(Heartland Mall)三层楼店面和牛车水Havelock II的两个商店单位;鹏瑞利置地集团与新加坡报业控股共同以9260万元,收购鹏瑞利唐城坊公司的六成股权。

后者拥有唐城坊广场,以及四个分层地契办公楼单位;以及毗邻金文泰广场的金满地商场(CityVibe)以7100万元售出。

如果裕廊坊确实以22亿元转手,今年第一季的大宗零售房地产交易额,将比去年多出两倍以上。

展望今年购物商场交易,最备受市场关注的将是滨海湾金沙购物中心的出售。

美国拉斯维加斯金沙主席兼行政总裁艾德森(Sheldon Adelson)今年1月在集团业绩发布记者会上透露,集团有意将该项目的49%股权脱售。

他说:“我们预计这49%股权可取得可观价格,我们的预售价估计在30亿美元至35亿美元 (43亿新元至50亿新元)。这也将有可能使到滨海湾金沙购物中心成为全球最昂贵的商场。”

金沙集团要脱售这购物商场,必须先取得我国政府同意。金沙当初在新加坡建立综合度假圣地时,同政府的协议是它至少10年内不得脱售商场任何一部分。这10年协议将于本月期满。

罗凯杰说,如果滨海湾金沙购物中心能获得政府同意,推入市场求售,将会吸引主权基金和大型私募基金青睐。

他说:“这商场要价虽高,但对一些机构投资者来说,这将是他们在本地市场的一大战利品。”

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