阁楼——房子内的隐形楼面

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近年来,受到总偿债率(TDSR)框架影响,本地一些私宅单位越建越小,以确保私宅总价仍处于买家负担得起的水平。

房子小,感觉较压抑,一些买家于是往高挑,选择一些高天花板的私宅。例如,最近完工的私宅项目The Siena、Mon Jervois和UP@Robertson Quay,就有不少是高至四五公尺的单位。

这些私宅因空间立体感变大,所以即使它们的面积可能只有四五百平方英尺,感觉也会变得较为宽敞舒适,采光和空气流通相应改善。

在一些高天花板单位中,发展商还可加盖一层阁楼(loft)或平台(platform),让买家忽然多了不少楼面空间。

然而,买家在考虑这些拥有高天花板的私宅单位,特别是加盖“隐形楼面”——阁楼时,必须要查清相关条例,确保该单位可兴建阁楼或平台。

根据市区重建局和建设局的规定,在住宅和商业房地产方面,业主可以在不提出申请的情况下,在每个单位加盖一个面积不超过五平方公尺(约合54平方英尺)的楼层。

市建局指出,这些面积不超过五平方公尺的小型家具板层(furniture deck),不会被视为可建筑面积(gross floor area)。安装这类设施不需要向市建局申请准证。不过,它们还是需要符合相关技术机构的条例。

建设局的阁楼管制条例也显示,面积不超过五平方公尺的阁楼或楼中板层,不需要向房屋管制总署申请建筑蓝图或结构蓝图批准。

不过,当局提醒发展商或业主自我检测,确保阁楼或楼中板层的加盖和使用,不会超出单位的指定承重能力。

加盖面积超过五平方公尺 须向市建局和建设局申请

如果业主计划加盖的阁楼面积超过五平方公尺,就必须向市建局和建设局分别提出申请。

有关当局在审批这些加盖阁楼申请时,主要会把整个项目的可建造面积顶限列入考量范围,从而决定个别阁楼加盖的结构是否可获批准。

例如说,如果建筑面积已达到该地段在2008年总蓝图中获准的可建造面积顶限,那么阁楼加盖申请就不会获得批准。

此外,申请单位也必须符合所有的房屋管制条例,包括建筑结构的承重能力、空气流通、房间高度、头上的空间(headroom)、楼梯和安全设备等等。

或许对买家来说,在参观具高挑天花板的示范单位时,必须了解到示范单位展示的阁楼设计,通常采用轻便型建材如木板、塑料等搭建出来家具板层。

而买家心中要搭建的阁楼或平台,却可能得采用沉重的钢筋、水泥等搭建出来,私宅建筑结构本身可能不足以支撑这样的阁楼设计。

为保护房屋买家权益,市建局自2014年3月规定,发展商必须向买家清楚说明单位各部分楼面的面积,包括所谓阁楼等开敞空间的清楚信息。

如果发展商交付的单位,所加盖楼层是根据获批准蓝图来建造的,那么发展商应该已经为楼层提供足够的承重能力。买家无需担心。

但如果发展商交屋时,并没有提供家具板层,买家想加盖楼层来扩大使用面积,应向专业工程师征询意见,并正式提出申请。

总的来说,买家在购买住宅单位时,都应该要做足功课,详细阅读各项条款,以便做出知情决定。

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