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不在乎天长地久

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就势论市

国家发展部长黄循财的一番话犹如“一语惊醒梦中人”,大家突然发现购买组屋竟是如此没有经济保障,并开始思考:如果非永久地契私人公寓的未来如此不明朗,新的永久地契公寓项目又寥寥无几,本地房地产还值得投资吗?是否值得花百万元买个最终价值归零的公寓?

最近大家热议的“99年屋契到期后命运如何”话题,不仅让许多组屋屋主睡得不安心,也引起那些拥有99年地契私宅屋主的关注。

大家之所以会突然对组屋的最终命运感担忧,主要是国家发展部长兼财政部第二部长黄循财最近的一番话,触动了大家的神经。部长说:大部分的组屋在99年屋契满了以后,会归还给建屋发展局,土地归还政府。于是,屋主开始担心自己的房子“到期”后价值归零。

其实,不管组屋或私宅,99年屋契期限一满,屋子就不属于屋主或屋价最终归零,并不是什么新条例,相信许多人都清楚,我们的上一代长辈更是老早就接受了这个事实。

上一辈的人都有“一铺养三代,一屋住三代”的想法,不盼屋子生财,只求屋子旺子旺孙,代代相传下去。因此,若负担得起,他们买屋的首要条件都是永久地契,再不然就是999年地契,好让子孙后代永久保值和继承。对老一辈来说,99年地契的房子,只能算是长期租住,不是属于自己拥有的房子。

时过境迁,这种守旧的传统购屋考量已逐渐被遗忘、淘汰。毕竟新加坡土地有限,人口稠密,城市发展的步伐不断加速,并且随着地铁站越建越多,周边黄金地段相应发展的新住宅区,不是组屋就是99年地契私人公寓。因此,99年地契的地皮以及私人公寓项目就这样在近几年越来越常见,人们对99年地契的房子也不再有偏见。

事实上,政府大约从10年前开始,就不再推出永久地契的地皮供发展商招标,所以近年来市场上的新私宅都是以99年地契的公寓为主,甚少永久地契项目,若有发展商推出新的永久地契项目,都是从少数集体出售后重新发展的公寓。

根据资料,2006年和2007年,市场上约有70%新推出的私宅还是永久地契项目,99年地契项目仅30%。

然而,从2008年开始,这个趋势就有了逆转,99年地契的新项目反而占了70%。市面上新推出的项目越来越多是99年地契,这和政府近几年恢复政府售地计划,推出大量99年土地供发展商竞标的政策有关。特别是2011年以后,买家会发现市面上的99年地契项目占了80%以上。

当然,这和时代的改变也有关系。在现今的都市速食文化影响下,购屋及卖屋已成了生活时尚、投资理财的一部分,跟让子孙后代继承似乎已扯不上关系。

99年地契的房子,价格一般比永久地契的低。因为负担得起,所以属于“入门”房地产,深受组屋提升者的欢迎。目前市面上的大众化私宅,主要就是99年地契共管公寓。

在2007年的房地产市场高峰期就出现了买家一窝蜂进场抢购、大量投机或投资买卖房地产活动的热潮。当时的买家买房如买菜,不管99年或永久地契,先买为快。单单那一年总共就有接近1万5000个新私宅单位售出,导致房价飙涨23.6%。

99年地契新项目热卖

这么惊人的交易量,说明了永久地契与否已不再是关键,反而租金收益率、衔接地铁站效应、公寓设计概念与设施的齐全等,才是投资者买房的考虑因素。也因为买家不介意购买非永久的房地产,导致当时的永久和99年地契房价的差距逐渐缩小。

在一些国家,屋子使用权最长是70年,新加坡的99年公寓仍然深受外国买家欢迎。这也就是外国买家纷纷涌进本地楼市抢购,推高房价的原因之一。在政府推出多轮降温措施以抑制炒房后,房价才稍微稳定下来,但随着政府最近稍微放宽降温措施,房地产市场近期又热起来,今年来推出的几个99年新项目都热卖,周末看房人潮重现。

正当大家沉醉在购房乐之际,部长的一番话顿时犹如“一语惊醒梦中人”,突然发现购买组屋竟是如此没有经济保障,并开始思考:如果非永久地契私人公寓的未来如此不明朗,新的永久地契公寓项目又寥寥无几,本地房地产还值得投资吗?未来的转售市场又会是怎样的走势?是否值得花百万元买个最终价值归零的公寓?

也有些人为过去疯狂的购房行径及不够深思熟虑而后悔莫及。有个朋友几年前购买了坐落于中峇鲁的旧楼,他当时是被这富有怀旧感、四层楼高、附螺旋楼梯的三房式单位所吸引,就眼也不眨一下以70万元买下地契仅剩50多年的老楼。当初他对这罕有的建筑设计一见倾心,现在反而觉得自己是如此任性,因为这样的屋价可在同一带买下一个新建的四房式组屋单位啊!

另一个朋友则是受到“不在乎天长地久,只在乎设计新颖”的新思想所影响,卖掉于2003年建成、位于红山一带的永久地契公寓,改而买下在同一带但价格高出许多的99年新建公寓。

尽管大家都在热议非永久地契房子期满后的命运,但至今本地还没有地契期满公寓的例子可参考。位于第10邮区武吉知马一带的路德楼(Lutheran Towers)剩下的屋契少过60年,算是本地屋龄最高的99年地契私人公寓之一。这栋楼高20层的公寓建于1974年,意味着其地契还有56年就期满,理应可住上一代人,但是这栋公寓的住户已在为它的未来担忧。

屋主担忧有其理由,99年地契房地产被集体出售的机会较小,集体出售也未必成功。看看另一个屋龄超过40年的珍珠苑(Pearl Bank Apartments),八年内尝试几次集体出售都不成功,申请保留计划也受阻,屋子的“寿命”可否延长还是个未知数。继续住下去好像跟一颗计时炸弹一起同居,屋契一年一年失去,总有点不安的感觉。有时候,未知数比什么都还可怕,更加让人担心。

不妨研究两全其美策略

政府或许还没完善地考虑到这些屋契归零的问题,毕竟这不是会发生在我们这一代的事,也没有必要太早做决定,但既然部长已经把话题打开了,不妨研究一个两全其美的策略,在维护国家利益的同时,又可妥善地执行地契的回收,让80%以上的国人睡得心安。

无可否认,坐拥永久地契私宅的屋主,就无须面对地契期满的问题,如果能力负担得起,谁不想拥有永久地契的房子?这10年来,99年地契的公寓如雨后春笋般出现在市场,相信人们已经比过去更能接受购买非永久地契私宅了。

专家一再强调,投资房地产要量力而为,如果你只能购买99年的屋子,那你就必须接受它在地契期满后归零的命运。只要事先做好投资安排,租金回报率一般比较高的99年地契公寓,还是值得投资。何况地契归零的命运只有在下一代,甚至再下下一代才出现,这一代就不要庸人自扰。

况且,随着时代的改变,人们已不再那么执着于非永久地契房子不买的想法,未来也可能更倾向于只租不买的生活方式,房子是永久地契与否,并不重要。

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