就势论市
买房或标地，不应是一场赌博，打赌未来房价的起落趋势。
房价，最终取决于买家需求和负担能力，而这跟国家经济发展又息息相关。
某天下午，忽然接到好友的电话，问我有没有空，陪他一起去看房子。
他开车载了我来到红山、女皇镇一带，参观了好几个兴建中的私宅项目。这个地区私宅林立，从红山地铁站到联邦地铁站不过三公里的距离，沿线却有多达14个私宅项目，包括六个尚未竣工的新项目。
这些新项目尺价并不低，像我好友看中的一个公寓单位，总价约130万元，但单位面积只有700多平方英尺，尺价接近2000元，差不多是邻里地区大众化私宅的两倍。
好友要买这个单位，主要是作投资用途，而他认为这个单位的价格并不贵，还兴致勃勃地分析这地区交通便利，靠近市区，在租赁需求方面会受到很多外派人员青睐。接着又说这单位之前要价更高，发展商现在因额外买方印花税（ABSD）影响而给予13％折扣，他担心“过了这个村，就没这个店”。
但我始终好奇，朋友是一个投资谨慎的人，向来不轻易出手，是什么因素促使他决定购房投资呢？
一问之下，朋友说出原因：“我的房屋经纪跟我说，政府微调房地产政策，市场买气已开始好转。更重要的是，如今土地竞标价格越来越高，意味着下来私宅售价也会跟着上升，如果现在不买房，以后要买就更贵了！”
“土地竞标”可说是最近楼市的热门词汇。由于政府前几年减少私宅供地，发展商的土地库存减少，加上市场流动资金充裕，许多外国发展商和投资机构都在伺机吸购地皮，造成我国土地竞标活动日趋激烈。
在过去两个月，两幅政府售地标价就超过10亿元大关。其中一块是位于女皇镇史德林路的住宅地段，由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团以10亿零272万元夺标。另一块是比达达利综合项目地段，由新加坡报业控股及日本鹿岛建设组成的财团开出11亿3200万元标得。
以尺价而言，女皇镇地段的投标价，相当于容积率每平方英尺1050元，夺标价比邻近女皇碧苑（Queens Peak）2015年6月的871元最高标价，高出两成。比达达利项目的最高投标价，与附近波东巴西地铁站旁的博雅居（The Poiz Residences）和博雅中心（The Poiz Centre）在2014年8月的夺标尺价775元相比，则高出约五成。
土地竞标价升高 标杆价格或上升
土地竞标价升高，可能出现的一个情况就是房地产的标杆价格（benchmark price）上升。例如女皇碧苑的中位数尺价目前约1700元，新地段标价比女皇碧苑地段高出两成，意味着它所发展的私宅项目售价，很可能比女皇碧苑更高。
因此，当土地竞标价格节节攀高时，许多买家也跟我朋友一样，唯恐日后私宅价格会更高而纷纷进场购房，促使楼市买气提升。结果，他们的羊群心态反而成了一种自我应验预言（self－fulfilling prophecy），令一些发展商更看好楼市前景，更愿意以更高价格去标地。
然而，事实是否真的如此呢？
与业界人士谈起，不少人其实对当前土地竞标价之高也感到惊讶、不解。一名发展商说：“发展商在计算一块地皮发展潜能、成本开支、利润和项目售价时，一般都不会相差太远。但我用计算机左算右算，都算不出现在一些地段的高竞标价。这些高竞标者发展的私宅项目，要卖多高价才能收支平衡？他们又哪来的信心能以如此高价卖出单位呢？”
私宅价格未见起色
这名发展商还开玩笑地说：“我真应该跟这些人换换计算机，看他们用的是什么牌子的计算机，如何算出这些高标价。”
的确，发展商最近频频以高价投标土地，反映了他们对本地私宅前景的乐观态度，但私宅价格至今仍未见起色。
市区重建局最新的预估数据显示，私宅价格连续15个季度下滑，今年第二季私宅价格指数下跌0.3％。
从2013年第三季高峰期算起，本地私宅价格指数累计下滑11.8％、虽然私宅价格跌幅已逐渐收窄，即将见底，不过只要政府不撤除楼市的两大紧箍咒——额外买方印花税和总偿债率 （TDSR）限制，私宅价格短期内还是会持续缓慢下行，而不会强劲反弹。
但要政府撤除这两大紧箍咒，或许还要“引颈期盼”。新加坡金融管理局局长孟文能日前在金管局年度报告记者会上强调，目前谈放宽房地产降温措施还为时过早，本地楼市有热钱流入、房价涨幅过高的风险。
政府的谨慎态度也反映在最近的政府售地计划（GLS）中。在下半年的售地计划中，政府提出六幅正选名单地段，预计可为市场注入多达2840个私宅单位，比上半年的2330个，增加约两成。如果不计入其中一幅执行共管公寓地段，下半年的私宅单位供应量其实减少13％。
从发展商求地若渴、地段竞标价不断攀升的情况来看，政府的私宅供地是比预期少。从供应量来看，政府过去拼命给楼市“减肥”，从2010年至2011年期间，每年提供约1万6000个私宅单位的供地量，到今年供应土地仅可建约5170个私宅单位，它是可以适度给楼市“增肥”的。
须考虑宏观经济影响
显然，政府考虑的不只是顺应某些牛气冲天的发展商的要求，喂饱它们对地皮的饥渴，政府还必须考虑宏观的经济影响，包括利率上升和就业市场充满不确定因素等。供应量过多可能会给市场带来错误信息，以为当前楼市需求强劲，私宅价格将强劲回弹。
买房或标地，不应是一场赌博，打赌未来房价的起落趋势。房价，最终取决于买家需求和负担能力，而这跟国家经济发展又息息相关。
当我国经济处于不同阶段，经济增长不再是过去取得的5％至8％时，买家和发展商或许也得改变私宅“好赚”甚至“包赚”心理，拿出计算机来好好再计算一番，对未来房价增长作出更合理的预期。
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