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贷款再融资配套选哪个?

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理财锦囊

美国联邦储备局上个月宣布今年来第二次加息,三个月新元银行同业拆息率(SIBOR)水涨船高,本月冲破1%大关,一度升至1.137%,达到去年4月以来最高位。经济师预计,三个月SIBOR可能会在年底上扬到1.8%至2%。随着美国加息步伐加快,推高本地基准利率,房屋贷款利率预计也将随之上调。更多拥屋者转而青睐相对稳定的固定利率和定存利率房贷配套。

 

基准利率房贷配套利率失宠

基准利率走高,促使各家银行逐渐调高相关房贷配套的利率。首当其冲受影响的,就是和SIBOR或新元掉期利率(SOR)挂钩的房贷配套。

前几年市场利率低迷时,这类配套很受欢迎。但随着SIBOR和SOR节节攀升,这类配套这两年逐渐失宠。

目前本地市场已经没有金融机构提供与SOR挂钩的房贷配套。此前唯一提供SOR挂钩房贷配套的澳新银行(ANZ),上个月也停止了这项服务。

和三个月SIBOR挂钩的房贷配套比SOR配套来得稳定,但随着SIBOR三年前从低点回弹,也有不少顾客选择转换配套。

理财网站MoneySmart的房贷主管马义强接受《联合早报》访问时指出,随着利率逐步攀升,一个月SIBOR预计会逐步回升至2008年3.5%的高点,再加上SIBOR和其他房贷配套相比波动也较大,因而更不受拥屋者欢迎。

目前本地共有八家银行提供SIBOR配套,首三年利率比一个月SIBOR高出0.44%至0.7%。

定存利率配套房贷走红

除了基准利率房贷配套,市面上还有和银行内部利率挂钩的配套,以及固定利率配套。

与银行内部利率挂钩的配套,可分为现行利率(board rate)配套以及定存利率配套。相比之下,现行利率较不透明,银行可自行调整。虽然银行也可以调整定期存款利率,但若调高定存利率,就要支付给定存客户更多利息,这对银行有一定约束作用。

定存利率房贷配套的利率,是根据银行定存利率,再加上一个息差(spread)。以马来亚银行(Maybank)的一项定存利率配套为例,第一年的利率等于36个月定存利率加上0.08个百分点——银行36个月的定存利率目前是1.2%,房贷第一年的利率就是1.28%。

固定利率配套,首一到三年的利率是固定的,一般比其他配套首几年的利率略高一些。固定期过了便与基准利率或现行利率挂钩。

理财网站GET.com创办人兼总编郑美琪说,过去一年来,该网站收到的房贷询问中,超过一半都是关于固定利率和定存利率配套。除了由于SIBOR配套利率上扬,也是因为更多银行推出具吸引力的定存配套和固定利率配套。

过去一年来,渣打银行(Standard Chartered)和马来亚银行相继推出定期存款利率房贷配套。加上三家本地银行,目前市面上共有五家银行提供定存利率房贷。其中利率最低的,就是马来亚银行定存配套的1.28%。一些银行的固定利率配套,第一年利率也低至1.48%。

定存利率配套相对稳定

马义强认为,定存利率配套比SIBOR相对稳定,又比现行利率透明,在当前大环境下较有吸引力。

他说,目前市面上的固定利率房贷配套,利率多在1.6%左右。而SIBOR配套和定存利率配套则在1.3%左右。

以星展银行(DBS)的定存利率配套为例,如果该行定存利率升至10年高点,那相关房贷配套利率约为1.65%;但如果SIBOR升至10年来新高,SIBOR配套的利率就会升至接近4%。

“若和固定利率相比,定存利率配套的利率比固定利率要低很多,但历史高点并没有比固定利率高出多少,因而更受顾客欢迎。”

此外,随着更多银行推出定存利率配套,各家银行间展开的价格战导致定存利率配套的利率不涨反跌,让消费者成为最大赢家。

马义强以华侨银行的定存利率配套为例指出,该配套去年8月的利率为1.68%,今年则降至1.3%。

但这一趋势不会持续太久,消费者应在利率进一步攀升前为房贷再融资。

再融资成本应纳入考量

郑美琪也提醒贷款者,考虑再融资时,也要把房贷是否已经过了锁定期(lock-in period)、转换配套的律师费、补偿费用(breakage fee)和总偿债比率(TDSR)等因素纳入考量。“只有当再融资省下的利息开支,高于转换配套的成本总和时,转换配套才有意义。”

以律师费为例,从2012年起,不少银行已经取消律师费和估值费用的津贴。律师费一般为2000元左右,如果摊在两年期上,每个月的额外费用相当于83元,屋主应该计算,加上这笔成本后,是否还能通过再融资省下额外开支。

理财网站SingSaver创办人马罗希(Rohith Murthy)指出,借贷人在选择房贷配套时,不光要看配套利率高低,也要考虑家庭财务情况,包括每月还贷能力。“如果一个配套的利率较低但还款期较短,屋主每月必须艰难还贷,还不如考虑利率较高,但还款期较长的贷款。”

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