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楼市红火 供缺惹的祸?

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就势论市

最近两个新热门楼盘反应热烈,加上集体出售和政府售地竞标价格屡创新高,难免让人感觉楼市不只已完全回温,甚至有进入巅峰状态的前兆。

这样的说法或许有点夸张,毕竟单凭个别项目的热卖成绩、人潮挤爆售楼处的场面,就断言楼市正进入另一巅峰,有言过其实之嫌。

前个周末,本地楼市似乎被打了两剂强心针。位于马丁广场的高档豪宅项目玛庭豪苑(Martin Modern)及后港Hundred Palms Residences 执行共管公寓在同个周末开盘,都引来热烈的人气和买气,双双销售报捷,让市场人士看傻眼。

有趣的是,这两个项目刚好是本地楼市的两个极端市场:玛庭豪苑属于高端公寓,Hundred Palms Residences则是私宅入门档次。前者以2000元至2500元的高尺价售出90套豪华单位,大多数的户型还是颇大的面积,开盘周末所售出的单位总价值就高达2.2亿元。

Hundred Palms Residences更不遑多让,全部531个单位在短短七个小时内被扫光,这种热火朝天的现象在2007年楼市高峰期都不曾出现过。

两个极端市场的热门楼盘都连报佳绩,加上全岛多个旧私宅项目一个接一个宣布集体出售,最近一个集体出售甚至以比标价高出25%的价格卖出。

此外,政府售地竞标也异常激烈,今年以来标售的五个私宅和商住地段中,有三个最高标价的容积率每平方英尺近千元、两个超过1000元,并已出现标价屡创新高的趋势。

这种种现象是否意味我国楼市回暖了,还是新加坡人疯了?有外国朋友看到最近后港执行共管公寓楼盘一日卖光的报道,笑言这项目还只是一片空地,要到2020年才建成,新加坡人仅凭一个示范单位,就像买菜一样,在开盘的第一天扫个精光,而且又不处于黄金地段,买气却旺成这样,真让他看不懂。

尽管个别新私宅项目热卖,第二季私宅交易量也创下16个季度以来最高水平,达到6905个单位,有分析师却认为,这些数据说明市场情绪积极,市场对所有领域的广泛需求,但楼市不一定已触底,这也并不代表我国房价的拐点即将到来。

房价已跌到谷底? 分析师持不同看法

市区重建局最新数据显示,我国整体私宅价格在第二季持续下滑,但跌幅继续收窄,创下15个季度以来最低跌幅。分析师对房价是否已跌到谷底持不同看法,有人认为房价已触底,但也有的认为私宅价格可能会继续下跌,所持理由是全球经济前景依然疲弱、本地劳动力市场持续疲软,加上利率上升的压力,私宅价格的下滑趋势可能还会持续。

表面上看来,房地产市场还是挺热闹。最近两个新热门楼盘的热烈反应,加上集体出售和政府售地竞标价格屡创新高,难免让人感觉楼市不只已完全回温,甚至有种进入巅峰状态的前兆。

这样的说法或许有点夸张,毕竟单凭个别项目的热卖成绩、人潮挤爆售楼处的场面,就断言楼市正进入另一巅峰,有言过其实之嫌。

发展商地价越标越高

若看图作文章,很容易让人坠入楼市已走出逆境,正朝另一个高峰迈进的迷思。这仅是表象,不够说服力。若仔细分析以上的现象,不难发现其实可能是供缺惹的祸。

近年政府售地计划放慢脚步,大大减少新私宅土地的招标活动,造成发展商求地若渴,地价越标越高,导致新私宅售价相应调高。

与此同时,在新私宅发展土地供缺之际,房价也渐渐趋稳,使得一些买家蠢蠢欲动。但因售地活动减少也导致新私宅项目数量相对下降,使到买家一闻到有新项目推出都一窝蜂去看楼,甚至还可能抢购。

玛庭豪苑坐落在中央商业区外围,毗邻乌节路。这一片土地可说是政府售地计划实行以来罕见的黄金地段。马丁广场一带近年来酒店林立,高级饮食业更是蓬勃发展,唯独新公寓项目迟迟未见。这小范围的新私宅供缺也多少推动了玛庭豪苑的良好反应。

这么看来,Hundred Palms Residences传奇的日创销售纪录也就有迹可循了。后港算是个成熟的组屋区,组屋林立、设施完善,可就因为附近未有执行共管公寓的推出而造成一种市场供缺,引发一股强劲的执行共管公寓潜在购买力,而这股力量一触即发。这项目公开申请以来就吸引近2600户买家申请,最终卖得一屋难求也就不稀奇了。

忧买家大开杀戒推高房价

我比较担心的是被降温措施压抑的房地产市场已经成为一种“新常态”,买家已接受现状,甚至照单全收,不管价格高低,义无反顾地要进场大开杀戒,结果推高房价。

一直以来,一些买家、市场人士都很期待房地产降温措施早日全部被松绑,让自由市场的机制来完全支配买卖活动。每当楼市有活跃起来的短暂迹象,这些人就一味地认为降温措施已不再奏效,或市场已回到之前的状态。然而,政府持续谨慎观察、管制本地房地场市场,迟迟不将市场解放,绝对有其理由。

衣食住行乃人生的四大基本需要。一个栖身之所本是必需品,但若房价让人高不可攀,成为了奢侈品,人们怎能安居乐业,如何为国家做出贡献?

香港严峻的住房问题,可以让我们引以为戒。尽管香港楼市近年来开始加强管制,但自由市场机制还是无孔不入,导致炒楼集团、有野心的发展商、投资大财团等控制整个房地产市场,将住房变成奢侈品,从中谋厚利。这使到很多港民都买不起房子,也被昂贵的房租压得喘不过气。

为香港夹心阶层难过

最近看了一个介绍香港住房的电视专题报道后,感受特别深,也很为夹心阶层的港民难过。

节目访问了一名存钱买房的年轻人,他三年来节衣缩食,每日仅花150港元,月存1万5000港元,当头期目标达成了,房价却涨了五成,这名年轻人的置业计划到头来还是一场梦。

另一个案例,一家四口居住在深水埗的约120平方英尺大的劏房(从一个单位细分多个出租单位),月租4700港元。他们六年来就居住在狭小如一般停车位大小的居所中,等待轮候公屋,只希望“有瓦遮头” ,但这一家人不知何时才能实现这梦想。

在香港发展商频频以天价标官地争当“地王”之际,数十万户港民却苦困劏房中,不计其数的年轻人发了一次又一次的置业梦。

香港房价长期居高不下,辣招之下预计今年房价仍会持续热卖。香港房价越高,民心越离,尤其是年轻港人。新加坡应以此为戒。

一直以来,一些买家、市场人士都很期待房地产降温措施早日全部被松绑,让自由市场的机制来完全支配买卖活动。每当楼市有活跃起来的短暂迹象,这些人就一味地认为降温措施已不再奏效,或市场已回到之前的状态。然而,政府持续谨慎观察、管制本地房地场市场,迟迟不将市场解放,绝对有其理由。

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