共用工作空间 不只是合坐也催生合作

 JustCo在联合工业大厦的共用工作中心开业仅一个月,租用率已达75%。(JustCo提供)

楼市乾坤

随着共用工作空间的定位发生转变,租户群体也更加多元化。除了起步公司和自由职业者,也有越来越多跨国企业选择租用这类灵活办公空间。

近来推出的新办公楼几乎都拥有共用工作空间,分析师认为,共用工作空间能和传统办公室相辅相成,令整体办公市场获益。

“我租用这个空间,不光是为了省钱,更是为了他们的服务和网络。”

在谈及为何选择共用工作空间时,本地企业“师房产”董事孙魏克(40岁)直言,他希望借助空间业者的网点和商业脉络,开拓大中华市场。

师房产的主要业务是帮助中国投资者选购东南亚等区域的海外房产。公司原本在东陵路一带租用办公室,后来孙魏克经朋友介绍,入驻位于亚逸拉惹弯的优客工场(UrWork),成为这里的第一个租户。

今年6月登陆新加坡的优客工场,是中国最大的共用工作空间业者,在当地10多个城市经营超过50个共用工作空间。师房产目前也是北京优客工场的租户,接下来还打算在上海、南京、厦门和深圳租用工位,用于业务扩张。

孙魏克说,如果要在上述城市租用传统办公室,月租从1000元起跳。若租用共享工位,月租可低至400元。“我可以把省下的钱用于提高员工薪酬,让他们更有动力跑业务。我们还能借此机会接触到其他中国企业和投资者,与他们合作开拓当地市场。”

优客工场除了为起步公司提供办公空间和相关服务,也扮演投资者和孵化器(incubator)角色。优客工场新加坡总经理刘恩曦向《联合早报》透露,公司已相中一些有潜质的本地起步公司,正在商谈合作事宜。

优客工场新加坡共有120个办公座位,目前近半数已经租出,租户中除了本地公司,也包括进军新加坡的中国企业。刘恩曦说,公司希望能帮助两国企业以最低成本和最高效率,进军地方市场。

“中国市场太大太复杂,外国企业进去容易落地难。我们在中国各地的办公网络、合作伙伴和生态社群,能帮助新加坡企业接触当地市场,快速扩展业务。”

房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦指出,随着共用工作空间市场发展,更多业者不仅出租办公空间,也像优客工场这样,以会员制形式,向会员租户提供业务咨询和商业网络等增值服务,帮助企业扩展人脉和商机。业者也可借此收集用户数据,为下一步发展奠定基础。

更多跨国企业选择租用空间

随着共用工作空间的定位发生转变,租户群体也更加多元化。除了起步公司和自由职业者,也有越来越多跨国企业选择租用这类灵活办公空间。

本地最大的共用工作空间业者JustCo,租户中就有不少耳熟能详的跨国公司,包括社交应用企业“Line”、美国安全网络公司Cloudflare和中国共享脚踏车业者摩拜(Mobike)。

JustCo在联合工业大厦(UIC Building)的第三个共用工作中心开业仅一个月,租用率已达到75%。公司受访时透露,其中过半数租户是计划进军新加坡的外国企业。中心约有一半空间提供给这些企业作为长期办公室,也根据租户需求对空间进行相应改造。

另一家共用工作空间业者The Work Project,也在一街之隔的OUE Downtown大楼经营约2万4000平方英尺的共用空间,租户包括澳大利亚发展商联实(Lendlease)。

联实计划在旗下的巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter)推出共用工作空间,为此派出100名员工进驻The Work Project,实地体验共享办公空间的氛围。

世邦魏理仕的2017年亚太区租户调查显示,目前约有52%跨国企业使用共用工作空间等第三方办公室,作为现有办公空间的延续,比率料在2020年提升至64%。

市场还未饱和竞争激烈

根据高力国际(Colliers International)数据,目前本地共有63个共用工作空间,总面积超过65万平方英尺。世邦魏理仕则预计,本地共用工作空间总面积将在今年底增至76万5000平方英尺,同比增加75%,增幅比去年的38%翻了一倍。

分析师认为,本地共用工作空间市场尚未饱和,但随着更多业者加入战局,竞争已日渐激烈,一些小型业者被包括房地产发展商在内的大型业者取而代之,更多国际业者也把新加坡视为东南亚市场的必争之地,准备进入本地。

全球最大共用工作空间经营者、美国公司WeWork本月宣布在东南亚和韩国投资5亿美元(约6.8亿新元),加快国际扩张步伐,这包括收购本地共用工作空间业者Spacemob。

规模仅次于WeWork的优客工场,也计划三年内将业务扩展至全球32个城市,将会员企业从3000家增至8000家。刘恩曦透露,优客工场新加坡将在中央商业区增设另一个办公空间,预计今年底投入运营。

海外军团来势汹汹,本地业者也严阵以待。JustCo上月宣布与总部位于上海的裸心社(Naked Hub)合并,将双方业务网络扩展至六个国家九大城市,汇集超过8000家企业。公司也计划在未来一年内进军曼谷、吉隆坡、胡志明市、雅加达和马尼拉。

JustCo创办人兼总裁龚万鑫说,作为本地共用工作空间市场的先行者,公司更了解本地企业文化和相关法规,从而为为会员提供更到位的服务。

他也以中国移动出行巨头滴滴出行和美国企业优步(Uber)的中国市场之争为例,说明“本地姜”的优势。“滴滴对当地市场的了解和商业网络,令他们领先优步,并最终迫使优步脱售其中国业务。”

与传统办公室相辅相成

分析师认为,共用工作空间在本地办公楼市场占比有限,不会对整体租金产生太大影响。但共用工作空间能和传统办公室相辅相成,为租户提供更多选择,令整体办公楼市场获益。

视租约内容而异,共用工作空间租户每月支付的费用从50元至2000元不等。郊区空间的平均租金约为每人每月250元,中央商业区的月租均价则可高达750元。

高力国际办公服务部董事怀特(Duncan White)指出,共用工作空间目前占本地办公楼供应的2.5%,预计这一比重会在明年底增长到4%至6%。

“不少办公楼都同时拥有传统办公室和共用工作空间,这扩展了租户的选择范围。即便他们从传统办公室迁往共用空间,也是在同一栋楼内流动,这让办公楼维持健康的租用率。”

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究主管李敏雯指出,近来推出的新办公楼几乎都拥有共用工作空间,这一趋势料将持续。“共用工作空间业者通常是首批租用办公楼的租户,他们以市价租下大片空间,缓解新办公楼的租赁压力。”

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