就势论市
一个地方住了多年，必然有些挥不去的情感和记忆，这些情感和记忆并不是给一笔钱就能解决。集体出售卖的是什么，集体出售热潮又给我们留下什么，其实是值得深思的问题。又或者，在这利益挂帅的世界，这问题早已没有思索的意义。
房地产周期犹如一张旧唱片，不时会响起令人熟悉的旋律。
几天前，政府宣布最新的发展费（development charge）。其中，非有地私宅的发展费平均增幅最大，达到13.8%。有分析师认为，这与当前火热的集体出售热潮有关，预料这回的调涨幅度能暂时为热火朝天的集体出售交易降温。
政府上一回以双位数调高非有地私宅的发展费是在2011年，恰好也是集体出售的高峰期。
当时，私宅市场在经历全球金融风暴的低潮后，开始强劲回升。现在，经过几年降温措施和总偿债率（TDSR）所导致的低潮后，楼市出现回暖趋势，集体出售市场也再度掀起热潮。
2016年，本地共有六宗集体出售交易，总交易额超过10亿元。但单是在今年首七个月，已有七宗私宅集体出售顺利成交，总交易额达到25亿元，远超去年10亿元的水平。
集体出售热潮越滚越旺
最近几个月，集体出售热潮更是越滚越旺，交易额也屡创新高。例如，今年迄今最大宗的交易是已私有化的中等入息公寓淡滨尼阁（Tampines Court）以9亿7000万元成功集体出售，成为十年来最大宗的集体出售项目。
集体出售热潮卷起，与发展商闹地皮荒、争抢地皮不无关系。政府近年减少供地，像去年政府售地计划下，正选名单地段只有八幅。
本地稍有规模的发展商超过20家，再加上外国发展商涌来争地，除了少数幸运儿，大部分发展商这一两年来都抢不到一块地。在这样的背景下，发展商只好通过集体出售渠道寻找新地皮。
有市场人士指出，目前有大约50个私宅项目正在筹备集体出售计划，这相当于每个星期就有一个集体出售活动。集体出售热潮之炙热可见一斑。
集体出售能否提振市场？
高纬环球（Cushman & Wakefield）的研究与咨询部主管李敏雯日前撰文“集体出售是不是新加坡楼市的量化宽松（QE）?”，谈到当前踊跃的集体出售，会促使未来12个月估计至少25亿至30亿元资金流进市场。
这些资金来自目前集体出售项目的屋主，他们现金充裕，而且须要寻找新住所。因此，这股集体出售热潮将连锁带动的需求，有可能是提振楼市的一支强心针，重新启动楼市走出低谷。
然而，私宅价格连续15个季度下跌后，至今仍没有强劲回弹的迹象。
此外，私宅租赁市场需求依然疲弱，再加上本地就业市场低迷，以及利率下来将会上扬等不利因素影响下，集体出售这支强心针的威力是否能强至提振整个市场，是个很大的问号。
事实上，楼市现在可说是处于微妙平衡点的跷跷板。一方面，市场买气大涨，一些抱着观望态度的投资者已按捺不住准备进场，另一方面，额外买方印花税（ABSD）和总偿债率框架依然是买家头上的强大紧箍咒，令人裹足不前。
对发展商来说，现在市场暗流汹涌，更须小心翼翼，否则一个判断趋势错误，以高价从集体出售中抢到地，结果几年后房价未如预期般高涨，就会陷入亏很大又卖不出的境地。
集体出售活动中的屋主呢？有些要赶着乘搭这趟集体出售列车，主动成立销售委员会找买家，有些见楼市势头好，期望值逐渐升高，要价和欲望不断膨胀。
当然，还有我们这些旁观看戏的人，每次看到成功集体出售新闻，一些老旧房子被人相中，忽然一登龙门，身价百倍，屋主好像中马票发了一笔横财，总是会羡慕不已，发出“唉，早知道这屋子这么值钱，就应把它买了捞一笔”的感叹。
要八成屋主同意不容易
可是，集体出售的故事形形色色，每个成功交易背后往往有些不为人知的故事，这个“早知道”又有谁能知道呢。
一个集体出售项目要争取八成以上屋主同意，每个人的利益看法都不同，要让大多数人取得共识并不容易。
因采访关系，曾出席过屋主的特别会议，有屋主是在楼市高峰期买房，即便集体出售方式卖出房子，还是得不偿失，所以坚持不卖。
但对其他屋主来说，这无疑是“挡人财路，阻人发财”。而一旦触及利益关系，平时讲理的人结果也会狂躁起来，导致场面变得充满火药味。
一些屋主也因对房子有感情而不想卖。与一名屋主谈起时，他认为这股强劲集体出售热潮，令他有一种措手不及、喜忧参半的感受。
他说：“集体出售的事在我们这里讲了好几次，但每次都是雷声大、雨点小，最后不了了之。现在这事情真的发生了，我自然觉得有些错愕和挣扎。”
一个地方住了多年，必然有些挥不去的情感和记忆。集体出售虽让屋主一夜致富，这些情感和记忆并不是给一笔钱就能解决。搬迁前的不舍和搬迁后可能出现的不便，还有是否买得起附近同样面积的替代单位，都是这名屋主担忧的事情。
不同人对房子有不同定义，有人把它当安身之所，有人把它当赚钱工具。集体出售卖的是什么，集体出售热潮又给我们留下什么，其实是值得深思的问题。又或者，在这利益挂帅的世界，这问题早已没有思索的意义。
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