REIT资产组合应分散或集中?

投资理财

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REIT)问世于1960年代初期。历经半个世纪的成长与蜕变后,成为一种极受小户或机构投资者青睐的投资产品。机构投资者将REIT加入现有的投资组合,作为一种有效分散投资风险的方式。

相较于直接购入房地产,这类投资产品的投资门槛与交易成本较低。换言之,投资者无须庞大资金便能参与投资,并拥有房地产资产组合的部分产权,能够享有来自房地产组合的稳定收益。此外,由于投资收益源自房地产收入,而房地产收入会随着通货膨胀率的起伏波动而变化,因而REIT投资者所面对的通胀风险也是极低的。

如跨越峡谷的一条绳索,REIT将原来互不相干的房地产市场和资本市场连接起来,成就了如今密不可分的两个市场。

对于房地产开发商和那些拥有房地产资产的企业而言,REIT提供了一个高效、便捷的融资渠道,能缩短他们的投资回收周期。这些资产拥有者将收益资产(income-producing asset)注入到一个特别目的载体(special purpose vehicle),它们以信托基金的运营结构持有资产组合,并且对外发行基金单位,从而实现轻资产(asset-light)运营模式并提高运营效率。

在新加坡,权益型REIT(equity REIT)是市场上普遍能接触的REIT。它的资产组合是由一栋栋实体房地产组成。有些REIT基金管理经理会采用分散型投资策略,通过收购不同地域或不同类型的房地产来实现分散化。例如,新达信托房地产信托(Suntec REIT)的资产组合主要由商场和办公楼房地产组成,是分散型的REIT;而凯德集团赞助的雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)在不同国家拥有服务公寓,被归纳为区域分散型REIT。然而,分散型投资策略对于REIT而言是好是坏,是利大于弊,还是弊大于利?

分散型投资降低风险

投资于不同类型房地产是REIT能采取的另类投资组合策略。由于各类房地产租金的起落与该行业领域盛衰紧密相连,在某一行业领域衰落的情况下,分散型投资可有效避免一损俱损的惨况发生。另外,分散型投资策略可大大加强REIT的卖点并向投资者传递该REIT的潜在增长空间,这有助吸引更广大的投资群,从而推高REIT单位股价。

除了房地产类型分散策略,REIT管理人也可通过多元化区域型投资策略来达到分散风险的效果。采用这两类型的风险分散策略的原因大同小异,除了分散风险,也可增加收购机会、提高总体收益等。受到单一市场规模限制,REIT管理人可采用此策略来摆脱单一市场对他们的约束。他们可放眼国际,在更庞大的国际市场上寻觅增利型收购机会,这无形中提高了他们的发展空间。

此外,来自房地产的收益会因所处国家的不同而有所区别,这为REIT管理人提供了一个获得更高收益的渠道。然而,由于各国政治等因素,REIT因跨国投资而涉及的风险也将有所提高。因此,REIT管理人在执行这个策略时,必须在取得更高收益和降低总体风险之间取得平衡。

再者,仔细观察便可发现,市场上大多的物流REIT、酒店REIT和医疗REIT所持资产遍及全世界。它们通过区域分散型投资策略来扩大业务服务网与服务范围,以此占据竞争优势并拓展国际知名度。对它们来说,由于行业性质,要把业务做大做强,区域分散型投资策略是在所难免。

集中型投资可把利益最大化

虽说分散型投资策略能带给REIT极多好处,但为何仍然有许多REIT坚持原来的集中策略,而不尝试采用分散策略?

不分散的主要原因有四:

一、分散提高运营成本。由于物业性质不同,所需的管理技能也不同,正因如此,REIT的物业管理成本——包括必须另聘拥有对应的专业管理人员等,也随之提高;

二、若判断有误,分散将无法实现收益最大化。根据历史数据统计,分散型企业所得收益往往低于集中型企业,因为管理人把过多资金投入到低收益房地产,配置过少资金到高收益房地产;

三、分散提高信息成本。对REIT管理人而言,分散投资提高监督物业的费用,对于投资者而言,因对国外市场动向不熟悉,增加了他们搜取有关REIT信息的成本;

四、分散型REIT一般被视为流动性风险较高的REIT。

自1950年代起,有关分散型投资策略的学术研究不胜枚举,但所得出的结论却参差不一。有者主张资产配置理论,并道出分散型投资策略有利于降低总体风险;有者却主张集中型投资策略,并以各大大型企业与基金的历史统计数据作为凭证,强烈驳斥资产配置理论的“收益最大化,风险最小化”之说。

马科维茨(Harry Markowitz)提出“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”之理论;马克吐温(Mark Twain)却认为投资者反该“把鸡蛋放在一个篮子里,然后看管好那个篮子”。

REIT管理人应助投资者获取最大收益

围绕着这两个对立的投资理论的口水战愈演愈烈,至今仍未停歇。虽在理论上,资产分散配置是利大于弊,但实证结果却显示了区域分散型REIT的表现低于集中型REIT。REIT管理人应该以通过为投资者带来更高收益的动机来倡导REIT走向国际化。

遵循马克吐温所提出的“把鸡蛋放在一个篮子里,然后看管好那个篮子”之理论,它们有责任将采用区域分散化的成本与风险最小化,同时也实现收益最大化。而不该让投资者因它们的失误,承担较高的总体成本、利息支出、管理及行政费用、资本支出,以及风险溢价。

(作者程天富是新加坡国立大学房地产研究院主任、谢柳仪是国大房地产研究院研究员)

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