楼市一片红火之后

今年来,无论是政府售地或集体出售招标,标价都一再创新高,发展商志在必得,出手都不手软。发展商今日愿出高价竞标,就是有信心日后有人愿以高价买屋。那屋价真会如发展商所期盼的那样往上升吗?还是政府的一再提醒:小心供过于求,更应当记取?作为小市民,我们最好选择当一个理智的消费者,不要被眼前这一片红红火火的楼市给烧伤。

周二两幅政府售地招标的情况,再度说明目前的楼市有多红火。

先说Zouk旧址若锦街(Jiak Kim Street)的地段,标得地段的星狮地产(Frasers Centrepoint)出价9亿5541万元,相当于容积率每平方英尺1733元,刷新历来政府售地(不包括商业与白色地段)的最高单位地价纪录。

这幅地段在10月19日推出市场,当时一家发展商“勾出”这幅备售地段,价格是6亿8935万元,即这块地的最低标价。这样算来,星狮开出的标价足足比底价高出38%。

同一天截止招标的另一块地——武吉知马第四道地段,同样是备售地段。11月2日推出市场时,底价是4亿4880万元,长春产业(Allgreen Properties)开出的最高标价是5亿5296万元,溢价为23%。

一般上,政府售地招标活动不在同一天截止,但上述两幅地却采取这样的做法。当局主要是希望促使发展商更谨慎竞标,控制未来发展项目的售价。

然而,政府这回恐怕要希望落空了。

首先,两幅地段的溢价分别为23%和38%,说明发展商仍然愿意出高价争地。

其实,若仔细查看两份投标者名单,就会发现当中有两组人马双边竞标。一个是马来西亚糖王郭鹤年家族旗下的长春产业,以最高价标得第四道的地段,竞标若锦街地段的价格则排名第五;另一组是郭令明家族的丰隆控股和城市发展,但可惜两手皆空。

今年来,无论是政府售地或集体出售招标,标价都一再创新高,发展商看来都毫不手软,志在必得。

在集体出售市场,城市发展和丰隆控股合作,在今年10月以逾9亿元标得马林百列安珀园(Amber Park),容积率尺价1515元,比预示价高出近20%,成为最高价值的永久地契集体出售项目。

发展商竞相出手一再创纪录,是因为他们深知若不重磅出击,肯定要失望而归。

政府一个月内两度警告

其实,政府过去一个月已两度发出警告,促请发展商要谨慎标地。

第一次是上月中在新加坡产业发展商公会(REDAS)的常年晚宴上。国家发展部长兼财政部第二部长黄循财提醒,随着集体出售热潮掀起,下来一两年的私宅供应预计增加超过一倍,导致私宅空置率持续上扬。

第二次是上月底新加坡金融管理局发表年度《金融稳定评估》报告时。当局直接点明,私宅供应量大增后,市场可能无法完全消化新供应,进而导致私宅价格和租金下跌。

两次提醒的重点一致——政府会密切监控市场动态,在必要时采取适当行动,确保本地楼市的稳定与可持续发展。

政府一再发声,为何发展商还是充耳不闻,甚至出手越来越猛?

实际上,发展商在提交标书前都经过深思熟虑,包括进行实地勘察、做初步项目设计,以及仔细核算成本等等,因此,相信发展商都不是贸然出手的。

发展商愿出高价标地,最主要的原因不外是发展商已经“两手空空”。

多家发展商地皮库存见底

过去几年,政府出售的地段有限,集体出售项目也屈指可数,以致多家发展商完成手上的项目后,就没有新项目可进行。例如,星狮地产上月公布全年业绩时,新加坡总裁邓国佳就坦言,土地库存见底,一块可发展地皮都没有。他说,不仅星狮情况如此,很多发展商也面对同样的问题。

对于上市的发展商来说,这个问题尤其棘手,一家没有发展计划的公司要如何继续获得市场和股东的支持?当然,不少发展商选择进军外国市场,但在自己的“地盘”一直没有新动向,始终不理想。

像新加坡这样一个小岛国,可供发展住宅的地段相当有限。之前因为觉得标价过高而不愿进场,或标价过于保守的发展商,眼见标价一涨再涨,也只好无可奈何地加入“标价战”。

再来,发展商不可能做赔本生意,今日愿意出高价竞标,就是有信心日后有人愿意以高价买屋。

确实,私宅价格今年第三季环比上扬0.5%,终于结束自2013年以来的下跌周期。大多房地产分析师预料,今年屋价持平或最多增加2%,明年涨幅可能介于4%至8%。

新项目热卖 发展商停售

无论是真正有住屋需求或担心屋价日后再涨的国人,或是认定屋价会再上扬的投资者,都纷纷选择进场购屋。今年有三四个新项目,一开盘就卖得满堂红,发展商立即暂停出售,准备日后调高价格再重新开盘。

如此高昂的市场情绪,无疑让发展商在竞标时信心大增,进而让标价“更上层楼”。

另外,香港楼市也很旺热,今年来屋价已攀升11%,楼市屡创新纪录,相比之下,我国屋价还算便宜。因此区域投资者,如中国大陆投资者,很可能会把目光转向新加坡市场,尤其是高档私宅。

纵观以上因素,发展商的标地动力,预计短期内还不会放慢下来。

那屋价会如发展商所期盼的节节上升吗?或是如政府所担忧的那样出现下滑?

若是前者,政府何时需要出手降温?若是后者,到时又有多少人会因房债而陷入困境?

这些问题的答案,无人能预知。作为小市民,我们最好选择当一个理智的消费者,不要被眼前这一片红红火火的楼市给烧伤。

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