办公楼和酒店信托 明年料继续引领风骚

本地的办公楼和酒店信托估计可在明年继续引领风骚。

新加坡房地产投资信托(S-REIT)在2017年的表现各有千秋。整体而言,总回报率略胜新加坡海峡时报指数。今年迄今,新加坡房地产投资信托的总回报率是25.5%,高于海指的21.4%。

辉立证券分析师陈德弘接受《联合早报》访问时说,全球经济增长加速,使得市场整体乐观情绪升温,刺激了各级房地产项目的投资。

今年初,市场担心美国联邦储备局加息步伐加速,但联储局采取缓慢加息措施,市场疑虑消散。

新元走强,用以衡量企业贷款的新元掉期利率(SOR)上升幅度因而小于联储局加息,加上银行业的竞争,也抑制了REIT的借贷成本增加。

在各个领域中,酒店和办公楼信托的表现最好,平均回报率分别达29%和23%。

陈德弘说,经过连续13个季度下滑,今年本地酒店的平均客房收入(RevPar)已经回稳且出现增长迹象。今年第三季,甲级办公楼的租金在连续九个季度下滑之后,开始走出谷底。

零售和保健信托的表现则不如预期。零售业最大的挑战来自电子商务;本地私人医院的病人人数增长趋缓,今年迄今仅增加1.1%,大部分病人选择到收费更便宜,但医疗设施已改善不少的邻国如马来西亚和印度尼西亚。

华侨投资研究公司分析师王德清预测,该机构追踪的24只REIT,本财政年度的每单位派息(DPU)同比略减0.8%,但下个财年却有2.8%的增长。

根据彭博社的资料显示,市场一致认为,本地REIT的每单位派息今年增加0.7%,明年增加1.1%。假设全球经济复苏进一步增强,每单位派息估计仍有上升空间。

展望明年各个领域的表现,王德清相信,“办公楼租金将出现最强劲的回升。”一方面是因为经济基本面持续改善,另一方面是新的办公楼供应在2018年逐渐减少。

中央商业区核心地带的办公楼租金在今年第三季出现拐点,王德清预测,明年的租金上升5%至10%。

不过,这已是市场预料中的。他说,这一点可从大型办公楼信托,包括凯德商务产业信托、吉宝房地产信托和新达信托的派息率估计仅有约5%甚或更少看出端倪。

大华继显分析师潘迪(Vikrant Pandey)在分析报告中指出:“我们倾向选择有投资酒店、办公楼和商业园的信托。”

他的首选分别是城市发展酒店服务信托、腾飞瑞资和凯德商务产业信托。这三只信托的远期收益率估计是7.3%、8.3%和7%。

陈德弘同样看好腾飞瑞资和凯德商务产业信托。他认为,腾飞瑞资的工业投资组合极度多元,可因工业空间供应逐渐减少和工业活动增加而受惠。

王德清指出,明年市场新增的工业空间估计有136万平方公尺,低于今年的234万平方公尺。市场认为,工业空间租金将于2018年底从谷底反弹。而工业信托的亮点依旧是商业园。

酒店信托的表现估计将因酒店房间供应量减少而有所支撑。潘迪指出,今年第四季的供应净增1532间房,可是自明年起的三年仅分别增加1139间、1465间和392间。这三年的平均客房收入每年上升3%至5%。

陈德弘认为,政府持续限制短期出租,如Airbnb等住宿分享平台,也有利酒店业。

在各个领域中,大部分分析师比较不看好零售信托。随着本地出现越来越多电子商务起步公司以及亚马逊进入我国,陈德弘预测,零售空间租金要到明年上半年才会触底。

潘迪则预测,明年的租金维持平稳,或略微上升3%。除了来自电子商务的威胁,购物商场增加和本地居民选择出国消费也是原因。

不过,王德清对零售信托持较正面的看法。他认为,随着经济渐渐走出阴霾,本地消费者情绪回温。加上到访旅客增加,有助带动消费。

在众多零售信托中,王德清选择在市郊拥有购物商场的信托。星狮地产信托是他的首选之一。

综合以上,王德清维持新加坡REIT“中立”评级,潘迪维持“加码”。

由于本地拥有超过30只REIT,无从选择的投资者也可考虑在新加坡交易所挂牌的房地产投资信托挂牌基金(REIT ETF),例如纯追踪新加坡REIT的利安—辉立新加坡房地产投资信托挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)。

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