房地产分析师:需求减少 工业空间租金将下滑

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣表示,经济出现基本变化,使得制造业、服务业与贸易能在劳动力较少的情况下取得更高生产力与产值。他说,这是空置空间不断增加的原因之一,企业已不需要用同样的空间,来制造同样的经济产值。

有房地产分析师指出,随着经济出现基本变化,各领域能在员工更少的情况下提高生产力,以致企业对于工业空间的需求相应减少,造成其空置率上扬与租金将持续下滑。

不过,也有分析师持相反看法,认为随着工业空间的供应量在今年大幅减少,工业空间的空置率预料将下跌,而租金也会在年中见底,并有望于年底回弹。

根据裕廊集团公布的数据,截至去年第三季,工业空间的空置率是11.4%。这相当于5853万平方英尺,超越2009年全球金融风暴期间的水平。

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》访问时表示,经济出现基本变化,使得制造业、服务业与贸易能在劳动力较少的情况下取得更高生产力与产值,享有良好的经济增长。

他说:“这是空置空间不断增加的其中一个原因,我们已不需要用同样的空间,来制造同样的经济产值。”

不过,杰地集团(ZACD Group)执行总监麦俊荣则预料工业空间的空置率不久后会下滑。他指出,在去年第四季料有66万9000平方米(720万平方英尺)的工业空间进入市场,而今年全年的供应量预计只有110万8000平方米(1193万平方英尺)。此外,政府也通过减少工业用途地段的售卖,来减缓工业空间的供应。

也有分析师预料
租金年底可能上涨

他指出,在过去几年,新分层地契单位的供应持续下滑。此外,未来划为工业用途的土地也已减少。在工业政府售地计划下售卖的土地,不是地契期限只有短短的20年,就是因为少于一公顷而不被允许分割,或者兼具这两个特征。“随着新的工业空间在未来几年减少,工厂与货仓的空置率料将下滑。”

因此,他预料工业空间的租金将在今年年中停止下跌,以及在过后回稳。他也看好租金可能在年底上涨,“工业空间的租金已连续下跌10个季度,预料会在年中见底。”

根据分析师的看法,租金接下来看涨或看跌,租户与业主各可采纳不同策略。

看好工业空间空置率与租金会回升的麦俊荣,建议租户趁租金目前处于低水平,在业主还未因需求上扬而提高租金之前先锁定租约。与此同时,只要业主维持合理租金,就一直会有租户有兴趣租用工业空间。

至于看跌空置率与租金的邱瑞荣则指出,高空置率预料租户有更多搬迁选择,建议他们掌握机会,为本身业务的需求作出规划。

他也建议租户洽谈更具伸缩性的租约,包括要求有缩小租赁空间的权利与进行分租权利。

至于拥有并在使用本身工业空间的业主,他则建议他们检讨中长期需求,并可考虑“售后回租”(sale and lease back),让业务更灵活。

对于出租厂房的业主,他则建议他们检讨房地产诸如地点、面积、格局与设计等特征,了解还是不是适合作为长期持有的房地产,以及留意剩余地契期限;期限越短,要脱售将越不容易,这是因为买家在索取贷款方面将会面对困难。

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