楼市乾坤
随着我国的土地竞标活动越来越激烈，一些发展商开始携手合作，组成财团去竞标地皮。
《联合早报》 整理的数据显示，过去两年，发展商合作竞标的地皮超过10幅，总额超过百亿元。
随着地价大涨，发展商清楚他们不应承担万一市场转向所带来的一切风险。此外，像集体出售的私有化中等入息公寓（HUDC）等项目规模庞大，对一个发展商来说是个巨大投资。——高纬环球研究与咨询部主管李敏雯
19世纪英国前首相帕麦斯顿有一句名言：“世上没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。”这句话不仅适用于政治外交，更适用于房地产界。
自去年以来，我国土地竞标活动不断升温，参与竞标的发展商数目增加，投标价格也屡创新高。另一方面，集体出售市场去年开始旺热，也造成土地价格水涨船高。
随着土地竞标活动越来越激烈，一些发展商也开始携手，一起组成财团去竞标地皮。
《联合早报》整理的数据显示，过去两年，发展商合作竞标的地皮超过10幅，总额超过110亿元。
仲量联行（JLL)数据也显示，2012年以来发展商合资标得政府售地计划（GLS）的地段数目有显著增加，占标得地段总数的三成以上。
至于集体出售项目方面，交易额少于1亿元的地段，几乎都是由单一发展商标得。不过，在超过1亿元的项目中，发展商合资的情况就比较明显。
仲量联行新加坡研究与咨询部主管郑惠匀接受本报访问时说：“自2012年以来，发展商合作标地的情况显著增加，这或许是发展商感受到降温措施带来的效果，包括它造成的未知风险上扬。”
合作标地以分散投资风险
对于高纬环球研究与咨询部主管李敏雯来说，发展商合作标地的主要目的就是要分散投资风险。
她说：“随着地价大涨，发展商清楚他们不应承担万一市场转向所带来的一切风险。此外，像集体出售的私有化中等入息公寓（HUDC）等项目规模庞大，对一个发展商来说是个巨大投资。通过跟其他发展商合作，发展商既可分散风险，又可搭上这股楼市上扬的顺风车。”
李敏雯指出，在一些综合发展项目中，各合作伙伴在不同市场领域有不同的专业能力，他们互相合作将能取得协同效应，发挥各自的长处。
以新加坡报业控股（SPH）和日本鹿岛建设（Kajima Development）去年合作标得的比达达利综合发展项目为例，李敏雯认为报业控股擅长商场管理，而鹿岛建设则具有丰富住宅发展经验，这项合作可结合两家集团的优势。
报业控股和鹿岛建设组成的财团，去年6月以11亿3200万元标得比达达利综合发展项目地段。
该地段位于兀里（Woodleigh）地铁站旁，包含私人公寓和商场等元素。其中，住宅部分预计建造600多个私宅单位。
发展商合作标地“出手阔绰”？
谈到发展商“携手合作”标地所造成的影响，李敏雯说，由于一起标地的发展商增加，大家结合起来的财务资源扩大，在竞标时可能会变得牛气十足。
她说：“虽然我不会说，组成财团的发展商标地价格一定比单一发展商来得高，但他们对土地的胃口应会更大。”不过，世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振伦持不同看法，他认为，合作标地可能使发展商的胃口稍微变小，减缓土地价格的涨幅。
他解释说，发展商积极抢地，主要是因为他们的土地库存有限，对土地需求殷切。
“通过合作标地，至少拿到土地的发展商增加了。以前一块地只有一个发展商拿到，现在一块地有多个发展商取得，至少大家都有饭吃。”
沈振伦说，由于这几年有很多外国发展商涌入，政府供地数量并未相应增加，即便发展商合作，胃口稍减，但在僧多粥少的情况下，土地价格的整体趋势还是上扬。
沈振伦指出，商界合作的每个参与者往往有不同的利益考量，很容易为了各自的利益相持不下，甚至争执不休。
例如，在新加坡首都综合项目（Capitol Singapore）中，鹏瑞利置地集团（Perennial Real Estate Holdings）和郭良耿家族控制的邦典置业（Pontiac Land），就因彼此合作关系破裂，过去一年多来纠纷不断，直到今年初才达成协议。
沈振伦说：“发展商合作虽能减低投资风险，但如果合作不顺利，却会造成更严重的利益冲突问题。”
发展商合作类型大不同
1.发展商搭配建筑商
在发展商的合作项目中，最常见的是跟涉足建筑业的业者合作。一个典型例子是豪利（Oxley）、金成兴（KSH）、联明（Lian Beng）和喜敦控股（Heeton）的四角组合。
它们除了在去年和Apricot资本（超级集团张骐牧家族的私人投资公司）一起收购Serangoon Ville的集体出售项目，前三者也也和Apricot收购Rio Casa。另外，它们也携手发展海外房地产项目，例如在中国高碑店市合资开发的“中新健康城”项目。
豪利和喜敦控股是房地产公司，金成兴和联明则是以建筑业起家。另一个经常合作的是星狮地产（FCL）和建筑商强枫控股（Keong Hong Holdings），它们至今已合作发展海景轩（Seaside Residences）、Parc Life和Twin Waterfalls等私宅项目。
沈振伦指出，发展商倾向于同建筑商合作，因为通过合作他们减少建筑成本，省去另外找建筑商进行私宅建筑工程的麻烦。对强枫控股总裁梁定平受访时说，他们除了取得建筑合同，也能通过合作项目分得房地产市场的一杯羹。
2.过江龙搭配本地姜
一些外国发展商进军本地楼市，会选择跟本地发展商合作。郑惠匀说，这些“过江龙”希望通过与“本地姜”合作，加强对本地市场的了解，累积更多项目发展经验。
来自马来西亚的双威集团（Sunway Group) ，经常同本地发展商海峡实业（Hoi Hup）合作。他们的合资公司海峡双威，去年标得安谷巷Rivercove Residences的执行共管公寓（EC）地段，预计今年推出。此外，海峡双威也发展苏菲雅山庄（Sophia Hills）和Royal Square @ Novena等项目。
同样来自马来西亚的IOI产业集团，约从2010年开始在本地大展拳脚，先后跟和美（Ho Bee）、金成兴和城市发展（CDL）合作，发展涛源湾（Seascape）、Cityscape@Farrer Park和风华南岸（South Beach)等项目。
不过，最令市场瞩目的是IOI前年以25亿元高价标得中央林荫道（Central Boulevard）的一幅白色地段，刷新政府售地计划最高纪录。
IOI产业将跟香港置地（Hongkong Land）联手，共同将这幅地段发展成两幢办公大厦。
当然，有些过江龙选择跟“同乡”合作，例如香港龙光集团去年开拓本地市场，就找了南山集团合作，一起以高价标得史德林路（Stirling Road）的地段。
3.自家人搭配自家人
在一些合资项目中，参与的发展商看似不同公司，但如果仔细观察，就不难发现他们其实都是“自家人”。
华业集团（UOL）分别和联合工业（UIC）及庆隆公司（Keong Leong），收购Raintree Gardens和纳娜大厦（Nanak Mansions）这两个集体出售项目。去年，它和新加坡置地（Singapore Land）在金文泰推出的私宅项目The Clement Canopy，市场反应良好。
其实，这几家公司都跟富豪黄祖耀有关。华业和庆隆是黄祖耀掌控的房地产公司，新加坡置地是联合工业旗下公司，而华业去年已掌控联合工业逾50％股权。因此，这几家公司都是“自家人”跟“自家人”合作。
华业集团市场部总经理黄君源受访时说，发展商合资发展房地产项目，能分担投资风险。
“通过这种合作伙伴方式，双方也可利用彼此的资源和经验，为买家带来优质产品。”
另一个偏爱“自家人”合作方式的是郭令明，他掌控的城市发展和丰隆集团（Hong Leong Group），经常组成财团竞标土地和发展项目。例如城市发展和丰隆集团去年一起以逾9亿元收购马林百列安珀园（Amber Park），刷新永久地契房地产集体出售价格纪录。
去年以容积率每平方英尺1706元标得美芝路综合项目地段，创下政府售地计划最高竞标价的国浩房地产（GuocoLand）和国浩集团（Guoco Group），两者也是子公司和母公司关系。
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