楼市和它的三只熊

就势论市

金发女孩的童话故事,少了三只熊就不完整。如果把当今楼市演绎为金发女孩的故事,必然也要小心楼市躲藏的三只熊,它们可能随时折返,打碎这美丽的童话。每个人心中或许有不同的三只熊,我的“楼市三熊”是私宅租赁市场、房贷利率,以及供应与需求。

很久很久以前,有一个天真无邪的金发女孩,不小心在森林里走失了。

又累又饿又渴的她,无意中走进三只熊的家里,尝了三碗粥,试了三张床,最终她选了最美味的粥、最舒服的床,躺在床上睡着了。

沉睡的她,殊不知三只熊正在回家的路上,危机即将降临……

刚过的星期一,在瑞银集团(UBS)“2018年财富前瞻”活动上,新加坡金融管理局局长孟文能以“金发女孩与三只熊”故事,比喻全球经济虽处于“金发女孩经济”状况,提醒市场不应忽视通货膨胀、保护主义,以及金融稳定性这“三只熊”随时可能出现。

金发女孩经济(Goldilocks Economy)是经济学家常用的形容词,一般形容增长进入佳境而通胀威胁尚未来临的经济状况。这种不冷不热的经济发展阶段,往往是投资者所梦寐以求的时刻。

孟文能的生动比喻,让我想到本地楼市当前的发展,因为楼市正好处于房价止跌回升,市场开始复苏的美好时光。

市区重建局周一发布的新私宅销量数据显示,发展商去年共卖出1万4707个私宅单位(包括执行共管公寓),同比上扬23%,创下四年新高。

市建局较早前的预估数据也显示,全年私宅价格四年来首次回升,去年私宅价格比前年上扬1%。

另一方面,集体出售市场去年也十分火热,至少有16个项目成交,交易总额达94亿2900万元,是2007年以来的最高水平。

市场普遍认为,一大批集体出售项目卖家需要选购新房,造成私宅买气旺盛,预料今年房价有望上扬高达10%。

然而,金发女孩的童话故事,少了这三只熊就不完整。如果我们把当今楼市演绎为金发女孩的故事,必然也要小心楼市躲藏的三只熊,因为它们可能随时折返,打碎这美丽的童话。

每个人心目中或许有不同的三只熊,而我的“楼市三熊”就是私宅租赁市场、房贷利率和供应与需求。

熊爸爸:租赁市场

首先是“熊爸爸”私宅租赁市场。

尽管私宅价格和销量开始回弹,私宅租金却持续疲弱。根据新加坡房地产联合交易网SRX最近公布的租金预估数据,私宅整体租金仍处于下行趋势,去年全年累计下跌0.5%,同2013年1月的高峰期相比,私宅租金已下跌20.2%。

私宅租赁市场的需求主要来自外派人员。这些年来,政府为改善国人就业市场,在外来人才政策方面做出针对性调整,造成外籍员工就业准证和特别准证数目增幅,从2010年的22.8%减缓至2016年的1.5%,私宅租赁需求增长也因此放慢。

不少分析师认为,除非政府在外来人才政策方面做出改变,否则私宅租赁市场会继续疲弱或走低。

这意味着私宅回报率会越来越少,买家投资风险越来越大。

熊妈妈:房贷利率

再来是“熊妈妈”房贷利率。在美国联邦储备局加息的背景下,本地利率将亦步亦趋,在过去一年,本地新元银行同业拆息率(SIBOR)从低于1%,在今年曾一度飚升至1.5%以上水平。

虽然SIBOR利率已稍微回落,但银行房贷利率继续攀升,房贷利率到年底可能达3%。

房贷利率的小幅增加,带来影响非同小可。以20年期,100万元房贷额为例,1%利率相当于每月偿还额4595元。如果房贷利率上扬至3%,每月偿还额就会增加超过两成至5532元。这将对许多有着高负债、低存款问题的借贷者造成冲击。

房贷增加会削弱房地产增值的财富效应,导致私宅需求减低。更甚的是,新科技和自动化机器的崛起,造成员工薪金增幅始终缓慢,这将进一步加重每户家庭的房贷负担。

熊宝宝:供应与需求

最后,我们当然不能忽略集体出售热潮背后可能隐藏的“熊宝宝”——供应与需求的失衡问题。

集体出售交易虽促成许多卖家寻找替代房子,提振私宅需求,但它同时也造成下来私宅供应量大增。

国家发展部长兼财政部第二部长黄循财早前已说,受近期政府售地和集体出售热潮带动,下来一两年的私宅供应量预计会增加超过一倍,私宅空置率预计也会持续上扬。

对于楼市可能过于火热的情势,政府绝对不会坐视不理。孟文能在周一活动上重申,金管局支持本地楼市的稳定和可持续发展,因此他乐于见到楼市开始复苏,房地产价格稳步上扬,但如果楼市过于火热,造成一些不必要的供需失衡问题,政府是会在必要的时候采取“适当行动”。

童话故事往往是幸福和快乐的结局。在金发女孩的童话中,金发女孩顺利地在三只熊发怒前逃离,但现实世界却是残酷与无情的。

要在楼市三只熊底下安全逃脱,个人必须三思而行,经得起眼前美味的粥和舒适的床的诱惑,并且小心谨慎,才有可能在熊出现前安然全身而退。

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