公寓集体出售过程 多方参与变数多

如果要集体出售公寓项目,只要有超过八成屋主同意,发展商也愿意以高价竞标,这项交易看似将要结束。

不过,由于这个过程有多方参与,就算屋主一致通过,负责行销的经纪公司、发展商等,都有可能让这项交易出现变数。

比方说,如果负责销售的经纪公司以不妥当的行为处理集体出售,交易或会终止。

汤申景花园在2013年原本以5亿9000万元出售,但负责销售的经纪公司HSR被发现付钱给四名屋主,以换取他们同意出售房屋,这笔交易最终被法院判处无效。HSR之后被罚款7万4000元,而且不得从事集体出售活动一年。

另外,如果发展商原本开价竞标,但最终资金方面出现问题,也有可能终止这项交易。这类事件其实发生过几次。

最近刚宣布集体求售的金香园(Tulip Garden)曾在2007年房地产市场火热时成功脱售,当年Bravo建筑同意以5亿1600万元买下。不过,该公司隔年因无法获得融资,要求展延付款却被金香园业主拒绝,也失去了5%的订金。

2009年,经禧峰(Cairnhill Heights)以4400万元成功集体出售,不过得标的发展商临阵退缩,理由是当时的市场情况艰巨并充满未知数。

同一年,有一家有印度尼西亚背景的本地注册公司开出17亿2800万元竞标马林百列一带的礁湖园(Laguna Park),这高于12亿元的保留价。不过,代表竞标公司的律师后来说,他们的银行家在处理和把资金汇到新加坡时遇上问题。

最后一个变数,则是发展商拟定新项目的发展计划,若不符合当局设下的标准,也可能选择退出。

例如,中等入息公寓顺福雅苑(Shunfu Ville)两年前集体出售交易触礁,理由是因为地段靠近自然保护区,重新发展成近40层高摩天住宅项目的计划未获当局批准。发展商青建地产(南洋)集团后来改变方案,继续这项交易。

陆路交通管理局去年11月设下新规定,要求买家、发展商或房地产经纪公司,在提交私宅集体出售项目的提案或发展申请前向陆交局咨询,是否须要对附近交通进行可行性研究(Pre-Application Feasibility Study,简称PAFS),以确保项目在重新发展后的可建筑住宅单位总数不会对周围的道路造成交通阻塞。

成功集体求售的大型公寓淡滨尼阁(Tampines Court),近期便传出可能因为道路修改等问题,以致交易或许无法成功。

因此,集体出售交易过程到了最后,还是有可能出现变数,某方采用不妥当方法促成交易、发展商无法筹集足够资金、或是计划不符合政府标准,都有可能让交易回到原点。

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