当百万元EC变成常态

就势论市

作为EC买家,房价上扬带来更重房贷负担,他们必须更谨慎评估自身财务能力,在期望与能力范围之间求取平衡。不要因为EC可能带来增值潜能贸然买房,否则市场风向一转,就真成了负担不了,又卖不出房子的“夹心层”了。

本地楼市火热,近来土地竞标价格高涨,已令一些房地产分析师习以为常。然而,榜鹅苏芒径(Sumang Walk)执行共管公寓地段的招标结果,仍让不少分析师哗然。

根据建屋发展局公布的竞标结果,该地段最高竞标者为城市发展(CDL)子公司和联营公司组成的财团,开出竞标价为5亿零937万元或相当于容积率每平方英尺583元。

这个标价不仅打破裕廊执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)项目Lake Life的地价纪录419元,也比后者高出近四成。

更重要的是,这个地价已接近,甚至超越一些大众私宅的地价。

以该地区附近的99年地契私宅项目峰景苑(High Park Residences)为例,发展商集永隆发展是在2014年以相当于容积率每平方英尺438元和448元的价格,标得两幅发展地段。

去年推出的翠林苑(Parc Botannia),发展商星控股与伟合控股当时标中的地价为517元。

然而,城市发展开出的竞标价,却比这些私宅地段还高。

集体出售热潮带动EC市场

不单是城市发展的竞标价“牛气冲天”,此次竞标活动共17方参与,所有竞标者开出的价格都打破Lake Life的纪录。这说明发展商似乎达成了新共识,即EC价格将高涨。

EC价格的上扬,其实早有迹可循。

政府过去一年多来减少EC地段,造成EC供应短缺,在供不应求的情况下,EC价格自然上扬。

去年只有两个新EC项目——Hundred Palms和蔡厝港的悦心雅轩(iNz Residence)。前者推出七小时便销售一空,创下近年来销售纪录;后者也已几乎售罄,显示EC市场的强劲需求。

此外,最近集体出售热潮也带动EC市场,估计不少现金充足的买家都进场购买EC。

欣乐国际数据显示,去年尺价最贵的EC单位是盛港的The Topiary,达到887元;Hundred Palms则以842元的尺价排在第二。

随着苏芒径竞标价创新高,不少分析师预测,苏芒径发展的EC项目,销售尺价会突破1000元大关。这将带动接下来的EC价格高涨约两成,更多EC单位价格将超过百万元。

EC还有存在意义吗?

EC其实是新加坡独特的住宅类型。它混合了组屋与私宅特点,主要是满足那些无法负担私人公寓的“夹心层”家庭。

这批中产阶级家庭,家庭总收入超过购买组屋的顶限,但又无法负担得起私人公寓,EC正好能满足这些家庭的需求。

目前,申请者每月家庭收入顶限为1万4000元。另外,政府也为首次购屋者提供高达3万元的房屋津贴。

可以说,EC是个政府“资助”的“私人公寓”,让夹心层圆了拥有私宅的梦想。

一般而言,首次购屋者负担得起售价80万元左右的EC,如果他们要购买超过百万元的EC,他们必须有很多积蓄,或获得家人的资助。

2012年,EC市场掀起一股疯狂热潮,全年卖出4000多个单位,并出现叫价超过200万元的超级EC单位。

当时,这些超高价EC引起许多争议,人们开始质疑EC是满足夹心层需求,还是拿纳税人的钱去津贴有钱人呢?

如今,过百万元的EC将变成常态,EC价格预料会涨至夹心阶层无法负担得起的水平。这令人不禁要再次问:EC还有存在意义吗?

EC是私宅市场降温工具

事实上,EC具有重要社会功能,如同一般组屋、公寓式组屋和私人组屋(DBSS)一样,满足不同阶层或住房需求的买家。

从市场角度来看,EC也有调节私宅市场的作用,是私宅市场的“降温”工具。

EC价格走低,可抑制私宅价格涨幅;EC价格走高,连带会刺激私宅价格上扬。

解铃还须系铃人,EC价格高涨问题终究得从政府售地计划(GLS)着手,因为这是发展商取得EC地段的唯一来源。

自2016年下半年以来,政府售地计划正选名单中的EC地段仅两幅,即每年一幅EC地段。从EC强劲需求来看,这供应量显然是不足够的。

政府或许应考虑调整EC供应,不然以“每年一幅EC地段”的频率,EC价格必然超越夹心层的能力范围。

当然,作为EC买家,房价上扬带来更重房贷负担,他们必须更谨慎评估自身财务能力,在期望与能力范围之间求取平衡。不要因为EC可能带来增值潜能而贸然买房,否则市场风向一转,他们就真成了负担不了,又卖不出房子的“夹心层”了。

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