维修或出售私宅老旧如何选择? 分析师:40年以上私宅条例应放宽

 黄金大厦是我国著名地标,但因为设施老旧,业主希望通过集体出售的方式脱售。(档案照片)

楼市乾坤

过去一年多来,全岛各地多个私宅项目都争相推出市场集体求售。这些项目的屋龄不一,有的年久失修,有的屋龄未满30年,仍保养良好。

一些旧楼具有历史意义却被拆除,令人大感惋惜;一些较新项目却要重新发展,在有些人眼里则是一种资源浪费。

本期《楼市乾坤》探讨屋龄较大的私宅项目为何寻求集体出售,以及现有相关条例是否还合时宜。

根据利斯苏富比国际房地产新加坡的统计,自2016年以来集体出售的主要房地产项目中,有九个项目的屋龄约40年或以上,其他大多数是约30年至39年的项目,共有35个。

屋龄约20年至29年的有七个,屋龄低于10年的有一个。

旧楼的正常磨损自然比略新的建筑严重,在一般人看来,旧楼拆除重建的迫切性较大。

不过,旧楼集体出售的过程并非一帆风顺,欧南园的私人公寓珍珠苑(Pearl Bank Apartments)就是一个例子。

该公寓建于1976年,自2007年起历经三次尝试集体出售计划,告吹原因包括售价不够吸引人,无法跨越八成屋主同意的门槛,以及全球金融危机导致发展商却步。

根据政府规定,屋龄少于10年的私宅项目若要集体出售,必须获得九成或以上屋主的支持。10年以上的私宅项目则须要取得八成屋主同意,分析师认为,针对同意参加的屋主数量或分层地契份额的要求,应该按屋龄的增加而递减,让屋龄较大的项目更快推出市场求售。

高纬环球资本市场主管沈丽美接受《联合早报》访问时说:“我认为,针对40年以上房地产的条例应该放宽,改为70%屋主同意的较低门槛较为合理。20年至39年屋龄的房地产才应该取得80%的屋主同意。

“至于屋龄低于20年的建筑,可考虑把门槛调高至90%,而不只是让10年以下的建筑遵循这个规定。”

莱坊新加坡房地产投资与资金市场部主管罗凯杰也认为,门槛应该根据屋龄调整。他建议,屋龄15年以上的项目须获80%屋主的首肯,然后屋龄每增加五年,门槛就调低五个百分点。

旧楼质量落后格局落伍

他在受访时说:“旧建筑的转售价较低,而新建筑的转售价较高,因此随着屋龄的增长,价值也有所影响。新建筑的状况比旧建筑较好,因此鲜少会集体出售。”

屋龄较大的房子破损程度较大,水管和电梯等设施老旧,需要不断投入资金翻修,对屋主是一笔不小的负担。

若是99年地契的公寓,屋主想把旧房子卖掉还碰上另一大难题。

以珍珠苑为例,地契如今只剩57年,由于银行对60年以下地契的房地产贷款条件严格,买家即使不介意房子设施老旧,但也可能因为无法取得房贷而打退堂鼓。

过去数十年来,建筑材料已改良不少,也更加环保了。相比之下,30多年前建成的旧建筑条件就没那么好。如果这些建筑重新发展,这在沈丽美看来,是可以接受的。

“随着建筑材料和科技的进步,有一些建于上世纪80年代和90年代的建筑,无法融入新科技,也达不到环保建筑的标准。商用和工业大楼尤其如此。”

新加坡国立大学房地产研究院主任程天富博士也有类似看法。

他说:“一些旧建筑的状况虽然依然良好,但随着人们的生活方式、家庭结构和外部环境的改变,一些建筑设计和格局显得落伍。”

他举例,最高五层楼的无电梯公寓,对许多居民来说非常不便。一些大楼的停车场没有遮盖或缺乏互联网插座。另外,商用和工业大楼的地板可能无法承担数据中心仪器的重量。

保留地标建筑 政府或可考虑补偿发展商

具有历史意义的旧建筑若定期维修,可避免损坏至需要拆迁的地步,还可妥善地保留下来。

珍珠苑曾经是本地最高、单位最多的住宅大楼。公寓建筑设计犹如一个马蹄铁,在那个建筑设计以简单实用为主的年代,可谓鹤立鸡群。可是公寓年久失修,促使许多屋主决定卖掉房子。

屋龄超过40年的珍珠坊(People's Park Complex)、黄金大厦(Golden Mile Tower)和黄金坊(Golden Mile Complex),也都是我国独立以后的著名地标,它们同样面对设施老旧的问题,因此业主纷纷筹备集体出售计划。

新加坡科技设计大学建筑与可持续设计系助理教授杨茳善博士接受《联合早报》访问时说,旧楼的屋主若定期维修房子,就不至于要面对房子损坏严重的情况,整座建筑也不必进行大规模翻修工程。

“房子状况差,其实是最容易解决的问题。若有良好的维修机制,建筑物不会损坏到那个地步。但是,如果本来就抱着集体卖掉屋龄30至40年建筑的观念,难道还会花钱进行必要的维修和提升吗?”

旧建筑即使保养得宜,但仍须面对地契到期的问题,对此,杨茳善希望政府能检讨延长地契的条例。

“我认为政府应该检讨相关政策,或至少讲解屋主能在什么情况下获准延长地契。如果政府允许具有历史价值的建筑这么做,这将有助屋主取得用来填补地契和翻修费用的银行贷款。”

有些人希望买下集体出售地段的发展商,在重新发展时保留旧建筑,可是这些建筑的修复工程费用不小,对发展商来说未必有利可图。

程天富指出,要在经济价值和历史价值之间取得平衡并不容易,买下集体出售地段的发展商要在保留历史建筑的同时,尽量扩大建筑的发展潜能极为困难。

“政府或许能为私人发展商提供经济上的好处,补偿它们在修复(珍珠苑)标志性马蹄铁形建筑时,可能蒙受的经济损失。例如给予额外容积率,这是一般保留建筑如牛车水、白沙浮和其他地区店屋所获得的好处。”

海外城市也走上集体出售之路

许多人口密集的海外城市同新加坡一样寸土寸金,建筑若破败不堪或所在地段会在重新发展后升值,就会走上集体出售之路。

在香港,屋龄50年以下的私人房地产项目在集体出售时,必须取得所有屋主的同意,屋主之间也必须自行商讨卖掉大楼后的金额分配。

由于有些屋主联络不上,而且要取得所有人的共识非常困难,因此过程往往要花上五至10年。

莱坊香港估价及地产拓展顾问部主管陈致馨说,若屋龄50年或以上建筑的80%屋主同意,这些屋主可向土地审裁处申请,通过法律程序迫使少数屋主出售房子。

中国的情况则大不相同,莱坊香港估价及咨询部主管林浩文说,市区的重新发展计划主要是由政府或政联公司推动的,私人发展商要购买集体出售项目并不容易。至于重新发展某个地区的原因,大多是同政府政策有关,不一定是因为建筑老旧破败。

保留了许多历史建筑的英国,也有不少私宅集体出售及重新发展活动。

高纬环球英国住宅投资及私宅租赁部主管西蒙斯(Jack Simmons)说:“这是因为现有的住宅大楼可能不再适合居住,或在重新发展后,大楼价值会更高。”

此外,老旧的政府建筑通常会进行翻新和提升,但这么做的私人建筑较少。

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