群雄抢占共用工作空间

The A11ey以学生为主要顾客群,主打低价优势。(受访者提供)
办伴允许会员使用公司开发的智能手机应用软件,预订并使用空间内的各类设施,还能召开视频会议。(叶振忠摄)

楼市乾坤

曾被视为行业颠覆者的共用工作空间,如今正成为办公楼市场的生力军。随着更多大企业进场,本地共用工作空间市场已从雨后春笋的萌芽时期,进入到群雄割据的战国时代。

过江龙和本地姜谁更占优势?价格战是否一触即发?小型业者的生存空间又在哪里?

蓬勃发展的共用工作空间市场,不再只是小型业者百花齐放的园地。国际业者、房地产发展商甚至主权财富基金,都看中这个新兴市场的潜力,通过强强联手建立规模优势。

来自美国的全球最大共用工作空间经营者WeWork去年底登陆新加坡,吹响进军东南亚市场的号角。继美芝路空间后,位于罗敏申71号的空间在下月6日开幕,再加上此前收购的本地业者Spacemob,WeWork在本地已有四个共用工作空间,未来至少还有六个空间即将开设。

WeWork的主要竞争对手、来自中国的优客工场(UCommune)也在新达城设立第二个空间。这家全球第二大共用空间业者,两年前就与凯德集团(CapitaLand)合作在中国开设共用工作空间。凯德在本地的综合项目福南,则被WeWork预租4万平方英尺空间。

本地另一房地产巨头城市发展(CDL)也与中国业者办伴(Distrii)结盟,两周前在共和大厦推出首个共用工作空间,总楼面达6万2000平方英尺,是目前本地最大的共用工作设施。

过江龙本地姜正面交锋

过江龙来势汹汹,本地姜也气势如虹。

本地共用办公业者JustCo本月中宣布,公司将与新加坡政府投资公司(GIC)和星狮地产(Frasers Property)共同投资1亿7700万美元(2亿3800万新元),扩大亚太市场版图,目标是在2020年底时在区域经营100个共用工作空间。

据房地产咨询公司高力国际(Colliers International)统计,截至去年底,中央商业区共有113个共用工作空间。WeWork和JustCo是市场占有率最高的两大霸主。包括即将揭幕的空间在内,WeWork总面积33万9000平方英尺,JustCo则是32万2000平方英尺。

世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦接受《联合早报》访问时说,目前本地54%的共用工作空间市场由WeWork、JustCo、Spaces、The Great Room和办伴五大业者占据。他预计到明年底,首五大业者的市场占有率会增至75%。

根据共用办公出版物Deskmag的调查,去年全球共有1万5500个共用工作空间,同比增长28%。Deskmag预计,今年共用工作空间将增至1万8900个,使用人数则从127万增至169万。

料出现更多整合与并购

分析师预计,随着多家大型业者进场,本地共用办公市场料将出现更多并购活动。

这一趋势已经在国外显现,WeWork上个月以4亿美元收购中国业者裸心社(Naked Hub),让它在当地的规模扩大一倍。优客工场今年来也接连并购四家中国业者,巩固在大陆市场的规模优势。

仲量联行(JLL)新加坡研究与咨询部主管郑惠匀认为,随着市场迈向成熟,整合不可避免。

资金雄厚的国际业者比小企业更具竞争优势,既有更多地点供租户选择,也能提供增值服务和多样化产品。

JustCo创办人兼总裁龚万鑫说,市场整合刚刚起步,未来会愈演愈烈。“规模经济效益将发挥更重要的作用。像JustCo这样的大型业者,在租赁大规模空间时能获得更有利的条款,也能满足大型跨国公司的多地办公需求。”

小型业者争一席之地

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部高级总监李敏雯则认为,虽然有更多业者进驻,但本地市场远没有饱和,短期内不会爆发价格战。因此,业者面对的整合与并购压力较小。

她说:“虽然大型业者间的竞争日趋激烈,但拥有独特卖点的小型业者仍能存活并发展。”

如果说中央商业区的大型办公空间犹如苍天大树,那位于实龙岗北部的The A11ey,就像一株不起眼的小草。但这个不过三房式组屋大小、仅能容纳30人的空间,却经常一座难求。

The A11ey创办人卓君妮说,空间主要租户是学生和自由职业者。“这附近有许多学校,这里是学生们课余自习和讨论功课的好地方。我们的价格也相当具有吸引力。和中央商业区动辄上百元的租金相比,The A11ey的每小时租金可低至2元。”

高力国际办公服务部主管怀特(Duncan White)预计,大型国际和区域业者未来将引领共用工作空间市场,但小型业者也继续占有一席之地,因为他们可以满足非主流租户群的特定需求。

打造不可复制独特优势

随着竞争加剧,业者们也使出浑身解数,打造不可复制的独特优势。

以WeWork为例,除了经营共用工作空间,公司也为企业客户提供定制增建服务“Powered by We”,帮助客户寻找、设计、改造和运营办公空间,改善员工的工作体验。

JustCo为美国电信巨头威瑞森(Verizon)打造并管理的亚洲创新中心,上周刚刚开幕。龚万鑫说,越来越多大型跨国公司正寻求公司提供第三方管理服务,以便更有效地利用空间,并加强与起步公司联系。

主打智能科技的办伴,允许会员使用公司开发的智能手机应用软件,预订并使用空间内的各类设施。城市发展也将和办伴携手打造智能办公和智能建筑管理应用,目前正进行翻新的共和大厦,将成为首个应用这套管理系统的建筑。

优客工场则借助在中国的庞大客户群,帮助有意海外扩张的中国企业入驻本地市场。近来区块链热潮兴起,公司也在新达城空间设立区块链中心,希望聚集区块链创业者,打造活跃的创业社群。

中央商业区租金可上扬10%

优客工场创始人、董事长毛大庆说:“比起整合零散空间,共用工作空间更重要的作用是将人才汇集到一起,让他们碰撞出更多的灵感和火花。”

仲量联行预计,整体共用工作空间楼面将从去年底的210万平方英尺增至今年底的300万平方英尺,但在整体办公楼市场所占比重仍然少于5%,预示着这一市场仍有广阔发展空间。

李敏雯指出,如今多数中央商业区新办公楼都将共用工作空间规划在内,共用办公业者也开始进驻商业园和购物商场。

她说:“这类空间有助于带动办公楼租金和租用率上扬,尤其是那些租户已经迁往新办公楼的较老旧建筑。在共用办公市场支持下,我们预计中央商业区甲级办公楼租金今年可上扬10%。”

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