大型房地产投资机会减少 本地REIT转向海外觅新机

新加坡大型房地产投资机会减少,再加上地契时间较短,越来越多本地房地产投资信托(S-REIT)转向海外市场寻求发展机遇,一些原本就在海外投资的信托也积极开拓新市场。

根据华侨投资研究的报告,过去半年来,至少有五个本地挂牌的REIT都通过收购海外资产,开拓新市场,其中多数集中在欧美地区。

丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)去年9月表明有意将投资范围从新加坡扩大到欧洲、美国和亚太地区。

信托随后与赞助机构丰树产业设立合资企业,收购美国的14个数据中心。去年底,星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)也与星狮地产子公司组成合资公司,买下西伦敦的法恩伯勒商业园。

丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)今年3月收购日本六座永久地契办公楼。

星狮物流工业信托(Frasers Logistics & IndustrialTrust)4月向星狮地产收购在德国和荷兰的21座房地产,将业务拓展至欧洲。

最近一宗REIT海外收购,是凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)本月买下德国法兰克福一栋甲级办公楼,标志着信托进军欧洲市场。

华侨投资研究分析师王德清说,促使本地信托收购海外资产的原因包括海外有更多永久地契地段、加权平均租赁期限(WALE)更长、租用率更高,以及通过当地货币融资的成本更低等。

星狮物流工业资产管理公司总裁沃雷斯(Robert Wallace)此前受询时就指出,信托进军德国与荷兰市场,是因为德国土地供应有限,租用率增长速度比设施完工还快,而荷兰的工业和物流房地产供应减少,过去三年租用率也有所上升。

REIT投资者态度转变

星展集团研究分析师宋建荣和陈伟祥指出,由于担心外汇风险以及对海外市场缺乏了解,许多投资者不希望本地信托收购外国资产,“不过,投资者的态度正在发生转变。“他们发现,海外扩张通常能推动每单位派息(DPU)可持续增长。”

据报告统计,过去REIT宣布海外收购计划后,短期内通常会有负面反应,股价可能在一天内下滑3%。但近来投资者对这类宣布多给予正面反馈。

以丰树工业信托为例,它在宣布扩大投资范围和收购美国数据中心后,当天股价均上扬0.5%,三个月回报率分别攀升11.4%和5.6%。

报告认为,除了推动DPU,海外扩张也有助于信托实现收入多元化,抵御本地经济衰退和楼市周期更迭的风险;尤其是工业房地产投资信托,它们在本地的资产价值受到30年土地租约限制,将随时间推移而贬值,因而有必要转向海外寻求长期或永久地契房产。

海外市场的机遇往往伴随着风险。宋建荣和陈伟祥认为,本地REIT的海外扩张有四大成功要素。

拓展海外四大成功要素

首先,信托应选择与原有市场风险相近的市场,以新加坡为例,风险程度相近的市场包括澳大利亚、欧洲、美国、日本和中国一线城市。其次,信托应继续专注于原有资产类别。此外,如果信托的赞助机构或合作伙伴在新市场拥有一定业务规模,投资者对信托了解当地市场更有信心。最后,比起四处撒网,信托应专注于几个关键市场,这能确保管理公司的资源和精力得到有效分配。

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