按投资目的 选择房地产REIT或股票

曾德均:供求会影响房地产股股价,僧多粥少时房地产卖价会推高,相关类股的股价也可从中获利。(受访者提供)
张桓滋:房地产股发展项目周期长,一般不能固定派息;REIT以稳定租金为收入,派息也较稳定。
陈伟祥:REIT通常是固定派息,而且每年会稳健增长1%至2%,是以股息为投资目的者的较理想选择。

房地产市场今年更火热,若无法砸大钱买房买楼,投资相关股票是另一个选择。那究竟是投资如开发商或建筑商等房地产类股,还是较高收益的房地产投资信托(REIT)更为理想?两者虽然都面向钢骨水泥,不过性质上大有不同。

在房价涨、利率起的大环境下,对两者来说是利是弊?

做任何投资前,首先散户需了解房地产股和房地产投资信托(REIT)之间的不同。FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员曾德均整理的列表,就提供了一些基本概念。(见右表)

辉立证券交易员张桓滋接受《联合早报》访问时也表示,房地产股以建造和销售各种房地产项目为主。房地产股发展的项目周期较长,股价相对波动较大,一般也不能固定派息。

REIT则是由经理管理的信托,通过旗下同类型房地产租金生成收入。REIT分成几种,包括办公楼、工业、零售、酒店服务和医疗等。近期还有新型和更多元化的信托加入,如数据中心。

REIT一般上以稳定租金作为收入,股价相对平稳,派息也比较稳定。

张桓滋也说:“投资之前最基本的是,了解这些公司的房地产有哪些及表现如何。它们很多是国际化的,可能分布在亚太、南亚、欧洲和北美。零售信托是最直接可以了解的,因为投资者可以到购物商场等观察出租率和人流量等。”

应按投资目的选择

REIT的派息较高又稳定,但不一定比房地产股更受青睐,主要还是得看投资目的。

星展集团研究分析师陈伟祥受访时说,REIT通常会派发固定股息,而且每年稳健增长1%至2%。房地产股则基于行业性质,波动会较大。如果投资目的是以收取股息为主,REIT会是较理想选择。

至于房地产股,因股价起落较大,一买一卖之间赚钱的可能性较高,当然风险也比较大。

这一年来,一些房地产股的股价表现比海峡时报指数(STI)来得好,但陈伟祥观察到最近房地产股出现一些套利活动,主要因为投资者把部分潜在的政策风险考虑在内。

房地产热潮持续延烧,而从目前不断攀升的房地产价格来看,房地产开发商受益的机会比REIT来得多。

曾德均表示,房地产市场的供求是影响房地产股股价的一大因素,僧多粥少时房地产卖价会推高,相关类股的股价也可从中获利。

张桓滋也表示,全球房地产市场复苏,许多投资者考虑直接购买公寓等作为投资,带动本地房地产市场,房地产开发商也趁此机会推出不同项目。

另外,宏观经济也是考量因素之一。张桓滋说,近期全球整体环境复苏,主要因为通胀率和就业率等经济数据转好,科技公司带动市场收益增长,石油价格也有所回升。这些利好因素会在较短时间内反映在房地产股,因为较好的整体经济环境通常可提高项目销售。

利率上扬不利两者

无论投资房地产股或REIT,利率上扬对两者都是不利因素,不能忽略。

张桓滋表示,利率上扬是大势所趋。在较高利率的大环境,房地产股可能会因为债务比例提高、营运成本增加而影响净利。

曾德均也提醒:“贷款成本提高,个人的购屋能力也会受影响,打击住宅市场。”

对REIT而言,张桓滋认为目前经济增长势头和整体供应放缓,可带动租金上涨,减缓利率带来的不利冲击。然而,利率持续增加会减低REIT收益率的吸引力。

分拆房地产上市选母公司还是信托?

一些较大型的房地产集团,会拆分出一些物业打包成REIT赚取租金,作为另一种收入来源。那投资者应该选择“母亲”还是“孩子”?

张桓滋表示,会分拆业务打包作REIT的,通常是市价较高的公司。两种投资各有千秋,公司内部也有不同划分。所以,最终还是需按投资目的作选择。

“如果投资的目的是想得到一些股息的同时,股价也有增值潜力,那可以考虑这些市价较高的房地产股。不想承担太高风险,又要稳定股息的,则可选择REIT。当然,投资者也能自行组合投资选择。如果能承担较高风险,又看好房地产领域,也可考虑较小的纯房地产开发商。”

陈伟祥也说,分拆资产上市可协助房地产开发商实现资产的价值,和重新调整资产负债表。即使两者股价都具上扬空间,寻求固定收入的投资者还是会倾向REIT。

REIT ETF免预扣税将更具吸引力

近几年本地市场推出数个房地产投资信托挂牌基金(REIT ETF),可同时投资多个REIT分化风险,并借助专业挂牌基金经理的经验和管理。

然而,投资REIT的收入不需缴税,S-REIT派发给REIT ETF的收入却需缴纳17%的预扣税(withholding tax)。政府宣布,最快从今年7月1日起,REIT ETF可豁免缴交此税。

曾德均认为,此举可提高收益率,加上其他原有优势,REIT ETF会比之前更具吸引力。

张桓滋说:“17%预提税(withholding tax)的税收流失影响投资者收益,没能够充分达到投资者的投资利益。在新税制下,投资者如果要降低风险,可考虑在组合中加入一些挂牌基金。”

他也建议投资者留意REIT ETF的管理费用,虽然这通常已反映在价格中。例如,利安—辉立新加坡房地产投资信托交易所挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)的管理费是一年0.5%,辉立新交所亚太股息领先房地产投资信托挂牌基金(Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF)则是一年0.3%。

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