财经人语
楼市降温措施宣布当天，我白天正在跟进新加坡金融管理局局长孟文能周三的一席话，询问市场人士政府下来是否会推出降温措施呢？
受访分析师都认为，我国房贷仍处于良好水平，料政府短期内不会为市场降温。
没想到，当天晚上7时许，我在回家途中，就接到通知——政府出台新一轮降温措施了！
无疑地，政府这次的出手，令许多发展商措手不及，原来的销售如意算盘全都打乱了。几个发展商更赶紧开楼盘，结果吸引买家赶在措施生效前买房，一夜之内卖出超过1000个单位。
不少分析师也感惊讶，好奇政府为何此时推出措施，有分析师还开玩笑说：“政府是不是在准备大选了？”
根据财政部、国家发展部和新加坡金融管理局的联合声明，本地房价过去一年快速攀升，如果不加干预，可能会超越经济基本面，导致楼市不稳定风险上扬。国家发展部长黄循财说：“我们要避免市场下来出现剧烈调整，因为这可能产生市场失衡的后果。”
为此，政府推出降温措施，以确保房价涨幅与经济基本面同步，以及家庭借贷的可持续性。
然而，他的这番讲话，却让人产生疑问：楼市是否过于火热，以至国人过度借贷已达到危险水平呢？
的确，私宅价格近期涨幅惊人，过去四个季度大涨9.1％，距离2013年第三季高峰，仅3.6％之差。
新私宅销量也大增，5月份有1121个新私宅单位售出，比4月份多53.1％。
不过，这看似火热的楼市，其实已开始有一些放缓迹象。
例如5月份新私宅销量虽高，若总结首五个月表现，发展商卖出3434个新私宅单位，比去年同期减少约四成。
此外，私宅供应增加也造成一些项目面对竞争压力。像实龙岗北的嘉和馨苑（The Garden Residences）和Affinity at Serangoon首个周末销售，两个项目加起来还卖出不到200个单位，市场买气可说并不理想。
更重要的是，发展商为了让私宅总价处于买家可负担范围内，不断缩小单位面积，所以私宅尺价虽涨，总价其实没有显著上扬。
目前，我国房贷同比增长约4％，虽比10年平均3.7％略高，但相比楼市过热时期的双位数增幅，房贷增长相对稳定。
如果对比房价和国人收入增幅，仲量联行数据显示，过去10年私宅价格指数涨幅17.4％，同时期家庭收入中位数增长则是68.3％。
换句话说，从长期来看，国人这10年收入涨幅仍高于私宅价格涨幅，并不存在房价涨幅远超国人收入涨幅，以至市场面对失衡的风险。私宅买家也仍受总偿债率（TDSR）等房贷限制，负债比率并没有显著上扬，依然处于他们可负担的水平。
从这个角度来看，降温措施，到底是降谁的温？我认为，政府这次出拳虽快且重，却有些失准。
它虽针对发展商提高印花税，令发展商标地更谨慎，土地价格不会狂飙，但它并没解决发展商在成本高压下，建造许多空间狭窄、生活质量差的“米老鼠”住宅的问题。
一些分析师认为，这轮降温措施会人为地压低楼市买气，但发展商不会大幅削价，仍会继续推出较小单位，而楼市也会像上轮降温措施一样，几年后又开始火热起来。
也许对政府来说，它预见全球金融风暴即将来临，先动手把楼市热情压下来，同时调高了首付比率以降低国人负债率。
只是看到这些漏夜排队买房的买家，我不知道这些措施究竟是帮了他们，还是害了他们。
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