降温措施 降谁的温?

财经人语

楼市降温措施宣布当天,我白天正在跟进新加坡金融管理局局长孟文能周三的一席话,询问市场人士政府下来是否会推出降温措施呢?

受访分析师都认为,我国房贷仍处于良好水平,料政府短期内不会为市场降温。

没想到,当天晚上7时许,我在回家途中,就接到通知——政府出台新一轮降温措施了!

无疑地,政府这次的出手,令许多发展商措手不及,原来的销售如意算盘全都打乱了。几个发展商更赶紧开楼盘,结果吸引买家赶在措施生效前买房,一夜之内卖出超过1000个单位。

不少分析师也感惊讶,好奇政府为何此时推出措施,有分析师还开玩笑说:“政府是不是在准备大选了?”

根据财政部、国家发展部和新加坡金融管理局的联合声明,本地房价过去一年快速攀升,如果不加干预,可能会超越经济基本面,导致楼市不稳定风险上扬。国家发展部长黄循财说:“我们要避免市场下来出现剧烈调整,因为这可能产生市场失衡的后果。”

为此,政府推出降温措施,以确保房价涨幅与经济基本面同步,以及家庭借贷的可持续性。

然而,他的这番讲话,却让人产生疑问:楼市是否过于火热,以至国人过度借贷已达到危险水平呢?

的确,私宅价格近期涨幅惊人,过去四个季度大涨9.1%,距离2013年第三季高峰,仅3.6%之差。

新私宅销量也大增,5月份有1121个新私宅单位售出,比4月份多53.1%。

不过,这看似火热的楼市,其实已开始有一些放缓迹象。

例如5月份新私宅销量虽高,若总结首五个月表现,发展商卖出3434个新私宅单位,比去年同期减少约四成。

此外,私宅供应增加也造成一些项目面对竞争压力。像实龙岗北的嘉和馨苑(The Garden Residences)和Affinity at Serangoon首个周末销售,两个项目加起来还卖出不到200个单位,市场买气可说并不理想。

更重要的是,发展商为了让私宅总价处于买家可负担范围内,不断缩小单位面积,所以私宅尺价虽涨,总价其实没有显著上扬。

目前,我国房贷同比增长约4%,虽比10年平均3.7%略高,但相比楼市过热时期的双位数增幅,房贷增长相对稳定。

如果对比房价和国人收入增幅,仲量联行数据显示,过去10年私宅价格指数涨幅17.4%,同时期家庭收入中位数增长则是68.3%。

换句话说,从长期来看,国人这10年收入涨幅仍高于私宅价格涨幅,并不存在房价涨幅远超国人收入涨幅,以至市场面对失衡的风险。私宅买家也仍受总偿债率(TDSR)等房贷限制,负债比率并没有显著上扬,依然处于他们可负担的水平。

从这个角度来看,降温措施,到底是降谁的温?我认为,政府这次出拳虽快且重,却有些失准。

它虽针对发展商提高印花税,令发展商标地更谨慎,土地价格不会狂飙,但它并没解决发展商在成本高压下,建造许多空间狭窄、生活质量差的“米老鼠”住宅的问题。

一些分析师认为,这轮降温措施会人为地压低楼市买气,但发展商不会大幅削价,仍会继续推出较小单位,而楼市也会像上轮降温措施一样,几年后又开始火热起来。

也许对政府来说,它预见全球金融风暴即将来临,先动手把楼市热情压下来,同时调高了首付比率以降低国人负债率。

只是看到这些漏夜排队买房的买家,我不知道这些措施究竟是帮了他们,还是害了他们。

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