在降温与升温之间

若与上几轮的房地产降温措施相比,这次政府的反应更快、出手更重,没有预先给予楼市一个自我调节的机会。(李天锜摄)

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调控楼市的温度是政府的责任,新加坡绝对不能走向香港楼价失控飙涨之路。

不过,先适度观察,让市场在冷热之间找到平衡点,这或许是让楼市保持常温的方法。

政府是在为炎热夏天增添一丝凉意,或是把乍暖还寒的初春逼回冬天?本月5日晚上,政府突然宣布新一轮的私宅降温措施,让楼市乱了阵脚。三个新项目漏夜提前开盘,买家蜂拥抢楼,一夜卖出超过1000个单位,看起来更像是把楼市推上沸点。

这次调整主要是针对购买私宅作为投资的买家(购买第一套房地产的新加坡公民和永久居民不受影响),个人买家缴交的额外买方印花税(ABSD)皆上调五个百分点。向金融机构贷款时,个人买家的贷款与估值比率(loan-to-value ratio,简称LTV)顶限也收紧五个百分点。

一如既往,政府以市场数据作为依据,解释推出新措施的必要性。私宅价格下跌近四年后,自去年第三季开始回升,一年间已大涨9.1%。新加坡金融管理局说,这已基本抵消2013年中至2017年中累计的11.6%跌幅。再来,过去12个月的房地产交易量同比上扬25%,同期新增房贷也增加34%。

因此,政府有必要在这时候先出手干预为楼市降温,确保房价涨幅符合经济基本面。换句话说,在政府看来,现在的楼市已经太热,不降温不行。

同样的温度,在代表发展商利益的产业发展商公会(REDAS)看来,还是有点冷。

在降温与升温之间 试着寻找适中温度

REDAS认为,发展商买地时已经受到许多财务考量和不亲商政策的局限,买家对价格相当敏感、私宅交易量也不算高。楼市才处于复苏初期,根本没有理由在这时候强硬降温。新措施反而会挤压了发展商买地、开发和销售项目的周期,在中长期对市场行为产生扭曲效应。

一冷一热,孰是孰非,看事情的视角不同,自然有不同的解读和感受。

我在想的是,能否在降温与升温之间,有机会让楼市试着找出一个适中的温度?

政府一直密切留意私宅价格走势,选择在这个时间点出手,相信是因为认为这一年来私宅价格涨幅近一成的步伐太快了,一年涨幅几乎追平四年间的跌幅,担心这样的涨势如果持续下去或形成楼市泡沫。

不过,若与上几轮降温措施相比,不难发现这次政府的反应更快、出手更重,没有预先给予楼市一个自我调节的机会。

当时,本地私宅价格在2009年全球金融危机后开始上涨,政府几度小幅出手达不到降温效果,才在2013年1月下重药,通过收紧贷款、提高印花税和限制出租等条例,多管齐下为各类住宅和工业房地产市场降温。

业内人士认为,政府这次出手其实颇有针对性,因为有三个大型项目正准备近期开售。后港的Riverfront Residences有1472个单位、女皇镇的尚景苑(Stirling Residences)有1259个单位,以及兀里地铁站旁的英雅苑(Park Colonial)则有805个单位。

三个项目加起来,提供超过3500个单位,若销售成绩佳很可能再推高私宅整体价格指数,让市场更显火热,进而促成你买我也买的羊群心态。连锁效应将促使房地产发展商以更高价买地,造成地价高、屋价高、地价更高的恶性循环。

不过,这样的情况是否会成真其实还是个未知数。近期几个新楼盘因为价位高以致买气不佳,今年以来的新私宅销量也比去年同期减少约四成。

实际上,本月5日晚上涌现的千余买家,一部分相信是被降温措施“逼”出手的,若他们有更多时间冷静思考,相信未必会仓促进场买房。

如果没有加以干预,从这三个大项目的自然销量或许能更好地反映市场买气,以更好了解并判断楼市温度,之后才决定是否有必要推行降温措施。

征收额外买方印花税 楼市持续发展有效做法?

政府在宣布新一轮的私宅降温措施时也指出,将首次针对发展商推出新ABSD措施,除了企业一律得支付的25%额外买方印花税,它们还须支付一笔5%印花税。这笔5%印花税必须预付,而且无法退回。

这是另一个可以探究的问题:对发展商征收额外买方印花税,是让楼市可持续发展的有效做法吗?

政府是在2011年12月开始对发展商征收这笔额外印花税。按照条例,发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出,否则得支付额外买家印花税。这么做的原意是避免发展商囤地囤屋不卖,进而推高市场的需求和屋价。

然而,这五六年下来,这项措施造成的一个局面是发展商抓紧时间在期限内把项目出售后,积极补充土地库存。结果,几乎在同个时间点上,多个发展商竞相标地推高地价,再推高屋价。到头来,什么是因什么是果,难以分辨。

调控楼市的温度是政府的责任,新加坡绝对不能走向香港楼价失控飙涨之路。不过,先适度观察,让市场在冷热之间找到平衡点,这或许是让楼市保持常温的方法。

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