私宅黄金地区 皇冠头衔易位

 滨海舫约10年前完工,强调融合工作、生活和玩乐于一体的生活方式,带动商业区建私宅的风潮。(档案照片)

以乌节路和武吉知马为主的第9至11区,向来是许多人心目中的高档私宅黄金地区。

然而,随着滨海湾和丹戎巴葛等新区的崛起,第9至11区传统黄金地区的霸主地位开始出现动摇。

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说到让富人趋之若鹜的高档私宅区,买家往往会联想到的是乌节路和武吉知马为主的第9至11区。

然而,随着现代生活形态的改变,以及滨海湾和丹戎巴葛等新区的崛起,第9至11区传统黄金地区的霸主地位开始出现动摇。

根据利斯苏富比国际房地产新加坡(List Sotheby's International Realty, Singapore)的房地产报告,随着城市景观的不断变换,一些传统黄金地区的吸引力已渐渐消退。像第11区的纽顿和诺维娜,第二季私宅平均尺价同比增加7%至1613元,比同时期整体楼市涨幅9.1%来得低。

反观一些新崛起的地区吸引许多买家,房价高涨,足以媲美传统黄金地区。例如商业大楼密集的滨海湾吸引大批外国买家,过去一年房价上扬20%,平均尺价从去年第二季2087元,在今年第二季上升至2510元。这比乌节路地区高出5%,比第11区更高出超过五成。

另一个例子,则是美芝路在双景坊(DUO)和风华南岸(South Beach)等项目的推动下,地区活力再现,第二季尺价同比上扬33%至1896元。

丹戎巴葛是另一个私宅价格走高的地区,今年第一季尺价较去年第二季高出12%至2059元。虽然该地区尺价在第二季下调至1874元,却还是高于纽顿和诺维娜等地区。

第9至11区涵盖乌节路、武吉知马、东陵至诺维娜等地区。其中,第9区有乌节路、经禧和里峇峇利等;第10区有武吉知马、东陵和荷兰路等;第11区则有纽顿和诺维娜等。

由于这三个地区有不少豪宅项目,并且吸引许多富裕和上流社会人士到此置业,因此往往被视为私宅黄金地区。

利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪接受《联合早报》访问时说:“传统黄金地区向来被视为新加坡私宅市场的皇冠宝石,但随着不少新地区崛起,可成为房地产投资者的另一个投资选项。”

乌节路:刺激因素少 魅力却不减

世邦魏理仕研究部主管沈振伦则认为,传统黄金地区魅力仍在,高档私宅霸主地位短期内也很难被取代。

他说:“从环境位置来看,第9至11区周围有大使馆、国际学校和购物中心,交通与设施便利,具有一定的地理优势。更重要的是,本地永久地契项目越来越少,而它们主要集中在这三大区,所以这些传统地区继续对买家有极大吸引力。”

新加坡国立大学房地产研究院主任程天富副教授指出,黄金地区内一些较为陈旧的共管公寓,房价涨幅明显落后于整体楼市,无形中拖累黄金地区价格。

此外,黄金地区较少新项目推出,造成该地区缺乏带动房价的刺激因素。

但他认为,经禧和乌节林荫道一带近期有不少集体出售活动,外加苏菲雅山地区下来也有一些私宅发展项目,一旦这些项目推出后,必然会刺激黄金地区的房价。

数据显示,今年迄今第9区和第10区有超过13项集体出售,总值超过38亿5000万元,这包括经禧峰(Cairnhill Heights)和位于乌节林荫道(Orchard Boulevard)的柏园(Park House)。

苏富比报告指出,第9区私宅尺价第二季同比上扬19%至2384元,主要是玛庭豪苑(Martin Modern)、银峰(New Futura)和合力路(Hullet Road)8号等新项目销售所推动。

相对而言,第11区过去三年只有6 Derbyshire和Newton 26这两个新项目推出,交易活动较淡静。

商业区:集工作居住玩乐“三合一”

尽管第9至11区在高档私宅市场仍占有优势,分析师坦言,随着集工作、居住与玩乐于一体的生活方式普遍起来,位于中央商业区的私宅项目将吸引买家,构成另一个黄金地区。

仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉说:“滨海湾、丹戎巴葛和美芝路都位于市中心,为喜欢住在城市里的人提供许多便利,包括靠近工作地方、交通枢纽和娱乐休闲地区等,让这些人感觉生活更多姿多彩。”

他指出,相对于乌节路地区以家庭为主,商业区私宅住户以外派人员为主,包括单身者或年轻情侣和夫妇。

对程天富而言,商业区也是高档私宅区这概念并不新奇,事实上,在纽约、伦敦、东京和上海等国际大都会中,最昂贵房子往往都是位于市区中央。

他说:“在外国,上班族能接受商业办公和居住环境同在一栋大厦内,并且很早开始发展包含住宅和办公楼等元素的综合项目。"

“在新加坡,我们过去比较习惯把办公地方和住家分开,不喜欢住在商业区里。不过就现在在家办公概念逐渐普及化,住家和工作场所界限越来越模糊,一些人开始关注商业区的私宅项目。”

一直以来,新加坡商业区以办公楼为主,在约10年前,商业区内开始出现像滨海舫(The Sail@Marina Bay)和滨海湾居(Marina Bay Residences)等私宅项目。这些新项目强调“融合工作、生活和玩乐于一体”的生活方式,受到买家欢迎,促使商业区成了高档私宅林立的另一个黄金地区。

商业区较受瞩目的新私宅项目有滨海盛景豪苑(Marina One Residences)、华利世家(Wallich Residence)和风华南岸府(South Beach Residences)。滨海盛景豪苑位于滨海湾地区,有两座大楼,公园大楼已售出超过九成,平均交易尺价为2340元,花园大楼在数星期前推出,尺价从2400元起跳。

华利世家位于丹戎巴葛,尺价介于3000元和4000元。风华南岸府预计今年推出,市场人士估计该项目尺价从3000元起跳。

濒水私宅:发展潜能大 或是未来黄金区

展望未来,分析师预测,南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)提供独特的濒水生活方式,具有巨大发展潜能,可能是未来的黄金地区。

南部濒水地区是市区重建局在2014年发展总蓝图下提出的构想,主要是市区港口业务迁出后,南部地区将腾出1000公顷的土地。整个南部濒水地区的海岸线长达30公里,土地面积相当于三个滨海湾地区,可能规划成建有住宅、商业、文化及娱乐设施的地方。

沈振伦指出,吉宝湾(Keppel Bay)和圣淘沙升涛湾(Sentosa Cove)附近私宅位于南部海岸线,拥有动人海景,提供不同于乌节路等传统黄金地区的生活,一向来吸引不少买家。南部濒水地区有着相同优势,有可能发展成像吉宝湾和升涛湾一样的优质私宅区。

程天富也认为,南部濒水地区面积庞大,可起着更大规模效应,甚至对吉宝湾和升涛湾私宅起着提振作用。

他说:“要成为黄金地区,你不仅要有许多便利设施,还必须达到一定规模。在政府规划下,南部濒水市区无疑有着设施和规模优势,发展可能性更大。”

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